나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52610 [1] 경기도 시흥시 배곧동 243 한라비발디캠퍼스 105동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 유사형의 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치, 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건내 6층 604호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 새시이중창 등임.

이용상태

아파트 단위세대임.(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 주거용 기본설비, 지하주차장, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로개설되어 있으며, 아파트 단지 주위로 광로 및 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52610 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 243 한라비발디캠퍼스 105동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 547,000,000원

* 토지면적: 33.94㎡ (약 10.27평)

* 토지지분: 33.9397㎡ (약 10.27평)

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.9264㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스정류장 위치, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 40층 건물 중 6층 604호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 새시 이중창으로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방 등 주거용 기본 설비와 지하주차장, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 가장형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 주위로 광로 및 대로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로와 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

* 주변 환경 조사: 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 학교, 공원, 상업 시설 등이 잘 갖추어진 주거 환경입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2. 신한은행 근저당권 (접수일자: 2020-06-29)

* 등기부상 권리 내용:

* 갑3. 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2017-11-30) - 말소

* 을2. 근저당권 (권리자: 신한은행, 권리금액: 300,000,000원, 접수일자: 2020-06-29) - 말소기준권리, 말소

* 을4. 근저당권 (권리자: 국민은행, 권리금액: 120,000,000원, 접수일자: 2020-08-06) - 말소

* 을5. 근저당권 (권리자: 신한은행, 권리금액: 120,000,000원, 접수일자: 2021-07-29) - 말소

* 갑4. 가압류 (권리자: 신용보증기금, 권리금액: 13,202,791원, 접수일자: 2024-02-23) - 말소

* 갑5. 압류 (권리자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2024-11-18) - 말소

* 갑6. 압류 (권리자: 시흥시, 접수일자: 2024-12-02) - 말소

* 갑7. 임의경매 (권리자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사, 권리금액: 109,330,097원, 접수일자: 2025-06-17) - 말소

* 갑8. 임의경매 (권리자: 신한은행, 권리금액: 346,337,305원, 접수일자: 2025-06-19) - 말소

* 등기부채권 총액: 553,202,791원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 정보: 임대 미상

* 주의: 임차인 정보가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 하지만 실제 거주하는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 현장 조사와 등기부 분석을 통해 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지는 대규모로 형성되어 있으며, 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 기능은 충분합니다.

* 단지 인근으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 관련 상권이 발달해 있습니다.

* 유사형 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 매매가를 고려할 때, 시장 수요는 꾸준히 유지되고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 규모: 총 12개동, 2,701세대의 대단지 아파트입니다.

* 건축 정보: 2017년 8월 23일 사용승인된 아파트로, 비교적 신축에 속합니다. 최고 40층으로 이루어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차: 지하 주차 대수는 73대이며, 전기차 충전기 160대가 지하에 설치되어 있습니다. (전체 단지 주차 가능 대수는 3,718대, 지하 자동 주차 3,242대)

* 교육환경: 북측 인근에 배곧한울초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 주변으로 광로 및 대로와 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 아파트 정보:

* 전용면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 유동화 물건: 본 사건은 중복으로 진행되는 경매 사건이며, 유동화 전문회사에 의해 진행되는 물건입니다. 이는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 권리 분석 시 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 정보 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 예상치 못한 명도 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 채권 총액: 등기부상 총 채권액(553,202,791원)이 감정가(547,000,000원)를 초과하고 있습니다. 이는 경매 진행 과정에서 채권자 간의 우선순위 및 변제 여부에 따라 낙찰자에게 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 채권 총액 규모를 파악하는 데는 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 배곧동에 위치한 대단지 아파트로서, 신축 연차, 주변 시세, 입지 조건 등 여러 면에서 우수한 편입니다. 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 임차인 정보가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 배곧 신도시 내에서도 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 뛰어나며, 각종 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 한라비발디캠퍼스라는 브랜드 인지도가 있으며, 2,701세대의 대단지로 관리비 절감 및 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 축에 속하여 주거 만족도가 높습니다.

* 시세 상승 잠재력: 배곧 신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 주변 개발 계획 등을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(84.93㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 11일: 84.9906㎡, 8층, 54,000만원

* 2026년 6월 9일: 71.874㎡, 28층, 49,300만원

* 2026년 6월 9일: 84.9264㎡, 2층, 48,000만원

본 건의 감정가는 54,700만원이며, 물건의 층수(6층)와 면적(84.93㎡)을 고려할 때, 유사 면적의 거래가를 종합적으로 분석해 볼 수 있습니다.

8층 물건이 54,000만원, 2층 물건이 48,000만원에 거래된 점을 감안하면, 6층 물건의 적정 시세는 50,000만원 ~ 53,000만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 잠재적 리스크(중복사건, 유동화물건, 임대미상)를 고려하고, 일반적으로 보수적인 접근을 위해 시세 대비 80% ~ 85% 수준의 낙찰률을 가정하여 입찰가를 산정할 경우, 약 48,000만원 ~ 51,000만원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

현장 조사 및 임장 활동을 통해 실제 가치를 재확인하고, 경쟁 입찰자들의 성향을 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.