나이스옥션 법원경매 안산 2025타경662 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층315호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건내 제3층 제315호, 제316호, 제317호, 제318호, 제319호(사용승인일:2022.01.28)로서
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 인테리어, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공히""의료시설(병실, 욕실 등)""로 이용예정중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""사다리형"" 토지로 ""오피스텔 및 근린생활시설, 의료시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약15미터, 남측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 건축물대장상 용도는 의료시설(한방병원)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 안산지원 2025타경662 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층 315호

건물명: 은계레이크파크

용도: 의료시설 (건축물대장상 용도는 의료시설(한방병원)임)

감정가: 952,000,000원

토지면적: 50.47㎡ (약 15.27평)

토지 지분: 50.47㎡ (약 15.27평)

건물면적: 178.92㎡ (약 54.12평) (3층 315호, 316호, 317호, 318호, 319호 포함 면적 추정)

건물 지분: 178.92㎡ (약 54.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 1월 28일

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 상업업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층에 위치함 (315호, 316호, 317호, 318호, 319호). 사용승인일은 2022년 1월 28일임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인근 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 "사다리형" 토지로, "오피스텔 및 근린생활시설, 의료시설 건물 부지"로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 6월 14일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)이 말소기준권리임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (예: 갑4, 갑5, 갑6, 을1 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 해당 지상권의 존재 및 상세 내용을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원임. 기타 임대관계 등은 미상임. 금액이 미상인 임대관계가 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

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* 주위 환경: "은계호수공원" 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 상업업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있음.

* 건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 본건은 "의료시설(한방병원)"로 이용 예정이며, 건축물대장상에는 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있음.

* 잠재적 상권: 은계지구는 신규 입주와 함께 상권이 형성되고 있으며, 은계호수공원을 중심으로 상업시설이 위치함. 일부 상가는 공실 등 어려움을 겪고 있다는 분석도 있으나, 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 잠재력 보유.

* 지역 개발: 시흥 은행1 재개발 및 은행동 원도심 재개발 사업 등이 추진 중에 있어 향후 지역 가치 상승 기대 가능.

1.4. 생활정보

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* 주변 시설:

* 은계호수공원: 인접하여 산책, 휴식, 문화 행사를 즐길 수 있는 대규모 공원이 위치함.

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설, 상업시설이 밀집하여 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 인근 노선버스정류장 및 수도권 전철 서해선 시흥대야역 등 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로망 접근성도 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

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* 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 '지상권'이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않으므로 인수해야 할 수 있음. 해당 지상권의 내용, 범위, 존속 기간 등을 면밀히 확인하여 권리 관계를 파악해야 함.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 누구인지, 별도의 임대차 계약이 있는지 확인이 필요함. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상의 용도(업무시설, 제1종근린생활시설)와 본건의 이용 예정 용도(의료시설) 간 차이가 있을 수 있으므로, 건축물대장 및 관련 법규 확인 필요.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 물건으로, 해당 담보물의 경매 진행 여부 및 낙찰 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 시흥시 은행동의 은계호수공원 인근 상업지대에 위치한 의료시설 용도의 구분건물임. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 혼재하여 배후 수요가 확보될 수 있는 입지임. 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리는 없어 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며 임대차 관계가 미상인 점은 주요 확인 사항임. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 이용 예정 용도의 차이 가능성도 고려해야 함. 현재 주변 지역 개발 사업들이 활발히 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력도 있음.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 은계호수공원 인근 상업지역 내 위치하여 쾌적성과 생활 편의성이 높음.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물이 비교적 신축 상태임.

* 안정적인 용도: 의료시설(한방병원) 용도로 사용 예정되어 있어 안정적인 수익 창출 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 주변 재개발 및 도시 정비 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 공원, 상업시설, 교통망 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 952,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가치 및 인수 부담금.

* 실제 점유 현황 및 예상되는 임대료 수준.

* 주변 의료시설의 시세 및 임대 수익률.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성.

* 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 재산세 등 제반 비용.

인수 보증금 합계가 0원이므로 별도의 인수 금액은 없으나, 상기 고려 사항들을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.