나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52617 [1] 경기도 시흥시 배곧동 155 시흥배곧한신더휴 1001동 24층2404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧고등학교' 남측 직선거리 약300미터 지점에 위치하는
'시흥배곧한신더휴' 제1001동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 학교, 공원 등으
로 이루어진 주거지대로서 남측 인근으로 상업 및 업무용부동산이 밀집하여 소재하는
상업지대가 위치함.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약6~7분정도
거리에 제3경인고속도로 정왕I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층건 내 24층 2404호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

열병합 방식에 의한 지역난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 화재경보
설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

배곧동 155 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52617 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 155 시흥배곧한신더휴 1001동 24층2404호

용도: 아파트

감정가: 642,000,000원

토지면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비엔케이캐피탈주식회사 (등기부 기준)

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧고등학교' 남측 약 300미터 지점에 위치한 '시흥배곧한신더휴' 아파트 단지 내에 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 구성된 전형적인 주거지역이며, 남측으로는 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상업지대가 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 약 6~7분 거리에 제3경인고속도로 정왕IC가 위치하여 광역 접근성도 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 권리분석 결과, 2018년 3월 30일 고은주 명의의 소유권 이전 등기 이후 다수의 근저당 및 압류, 가압류가 설정되었으나, 본건 경매개시결정(을8, 비엔케이캐피탈)이 말소기준권리(을3, 한국스탠다드차타드은행, 2020-03-30 접수)보다 늦은 시점에 설정되었기에, 경매를 통해 해당 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당 (2020.03.30)

* 총 등기부채권액: 650,117,581원

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유자의 현황 및 권리 관계를 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 '시흥배곧한신더휴'는 배곧신도시 내에서도 배곧고등학교 등 교육시설과 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거환경을 자랑합니다. 또한, 단지 남측으로는 중심상업지구가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 배곧신도시 자체는 계획적으로 조성된 신도시로, 직주근접 및 생활 인프라 측면에서 잠재력이 높다고 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지명: 시흥배곧한신더휴

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 155

* 준공년월: 2018년 1월 19일

* 총 세대수: 1358세대 (18개 동)

* 건축물 정보 (1001동): 최고 29층 중 24층, 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)

* 주차: 총 1576대 (지하 1562대, 지상 14대) - 전기차 충전 시설 지하 80대 포함.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 진행 상태 및 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 및 탐문조사, 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

* 혐오/유해 시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오 또는 유해 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나, 직접 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 배곧신도시 내에 위치한 신축급 아파트로, 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 장점을 지니고 있습니다. 24층의 고층이라는 점도 긍정적인 요소입니다. 권리상 특이사항은 없으며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없는 상태입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 변수는 신중한 접근이 필요합니다. 중복 사건 여부 확인은 필수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧신도시의 지속적인 발전 가능성 및 신축 아파트로서의 희소성.

* '배곧고등학교' 인접 및 우수한 교육 환경.

* 인근 상업지구 접근성 용이.

* 권리상 안전하며, 인수 부담이 없는 물건.

* 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)은 가장 선호도가 높은 중형 평형대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석: 동일 면적(84.97㎡)의 22층 매물이 2026년 7월 20일에 610,000,000원에 거래되었고, 2층 매물은 584,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 642,000,000원

* 본건은 24층으로, 22층 거래가보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 하지만 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시장 변동성을 고려해야 합니다.

* 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나, 620,000,000원 ~ 650,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 이하, 적극적인 접근으로는 최고 실거래가 대비 약간 상향된 가격으로 판단할 수 있습니다. (예상 입찰가: 630,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.