나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52611 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1975-3 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""옥터초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건 중 1층 102호로서,
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호
조례>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52611 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1975-3 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.934999999999995㎡ (약 9.05평)

건물면적: 59.55㎡ (약 18.01평)

건물지분: 59.55㎡ (약 18.01평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 옥터초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 남동측으로는 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남인천농업협동조합의 근저당권 (2018.04.19. 접수, 78,000,000원)

소멸되는 권리:

* 한국토지주택공사 주택임차권 (보증금 85,000,000원, 대항력 없음, 2019.07.19. 접수)

* 각종 가압류 및 근저당권 (말소기준권리 이하 권리들)

인수되는 권리:

* 이재문 주택임차권 (보증금 75,000,000원, 대항력 있음, 2025.11.12. 접수)

- 해당 임차인은 신청채권자로서, 임차보증금 75,000,000원에 대해 전입일자 2018.03.05., 확정일자 2018.03.05.로 대항력을 갖추고 있으며, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

총 채권액: 288,429,245원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 59㎡) 및 건축 연도(2002년)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 105,000,000원 (59.32㎡, 2002년 건축)

* 2026년 3월 거래: 114,000,000원 (59.09㎡, 2002년 건축)

* 2026년 3월 거래: 122,000,000원 (59.165㎡, 2008년 건축)

본건의 감정가는 122,000,000원이며, 유사 물건들의 시세는 105,000,000원 ~ 122,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 연식(2002년)을 고려할 때, 현 시세는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다.

외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 옥터초등학교가 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이재문(이 )의 보증금 75,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다.

임대차 관계가 미상이며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 취득 비용 증가를 고려해야 합니다.

물건의 총 채권액 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후에도 복잡한 채권 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 지역에 대해 특정 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 배출 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시세 및 감정가 수준을 고려할 때, 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

권리 분석상 명확한 인수 사항이 존재하므로, 해당 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성 등을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 있는 지역 내 다세대주택으로, 꾸준한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

인수되는 보증금 부담을 감안하더라도, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

임차인 관련 위험 요소를 적절히 관리한다면, 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시장 가치를 약 115,000,000원 (최근 매매 사례 및 감정가 고려)으로 추정합니다.

예상 입찰가는 해당 시장 가치에서 인수해야 하는 보증금 75,000,000원을 제외한 금액으로 산정합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

*참고: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 75,000,000원을 제외하고 산정된 금액이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가, 인수 보증금, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 모두 합산하여 계산해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.