나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31306 [1] 경기도 여주시 창동 2-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 창동 소재 '여주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(소화유치원), 상대보호구역(여주초(병설유치원포함)), 역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

판넬조 판넬지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 목재사이딩 마감 등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

일련번호(2) : 단독주택 및 사무소임.
1층 : 단독주택(방1, 응접실, 주방, 욕실겸화장실 등)
2층 : 사무소

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 태양광전기설비(옥상 소재) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠ 판넬조 판넬지붕 약 9㎡(1층 소재, 보일러실 등)

공부와의 차이

건물 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 소재지번이 '2-4, 2-5번지'로 등재되어 있으나, 토지합병되어 현황 '2-4번지'지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2: 태양광설비 포함하며, 건물 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 소재지번이 '2-4, 2-5번지'로 등재되어 있으나, 토지합병되어 현황 '2-4번지' 지상에 소재함
3. 일반건축물대장상 대지면적이 전체 토지 중 일부(약 117㎡)이며, 건축물현황도상 제외지부분은 도로편입면적(약 7㎡)임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31306 (1)

소재지: 경기도 여주시 창동 2-4

용도: 단독주택 (현황 주상용 건부지로 이용중)

감정가: 252,586,800 원

토지면적: 124.00㎡ (약 37.5평)

건물면적: 89.84㎡ (약 27.2평) + 제시외건물 9.00㎡ (약 2.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯OOOOOOO (주 롯데캐피탈 외 다수)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 여주시 창동 소재 '여주초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 12월 16일 신한은행 근저당 (을2)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 해당 사항 없음 (단, 아래 '대항력 있는 임차인' 관련 주의사항 참조)

등기부채권 총액: 약 159,541,542원 (토지 74,932,856원 + 건물 84,608,686원)

임차인 현황:

* 김재옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2008-07-21, 대항력 있음.

* 어정숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-15, 대항력 없음.

* 이신종: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-28, 대항력 없음.

주의사항: 임차인 김재옥은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 관계 및 권리 내용에 대해 면밀한 검토와 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 여주시 창동 지역의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

교육: 여주초등학교, 소화유치원 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 여주시의 주요 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(여주초, 소화유치원), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 김재옥 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 반드시 권리분석을 재확인해야 합니다.

건축물대장상 소재지번 불일치: 건물 등기부 및 건축물대장상 소재지번이 '2-4, 2-5번지'로 등재되어 있으나, 토지 합병으로 현황 '2-4번지'에 소재합니다. 이는 등기 및 행정 절차에서 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

일부 토지 이용 제한: 일반건축물대장상 대지면적이 전체 토지 중 일부(약 117㎡)이며, 건축물현황도상 제외지 부분(약 7㎡)은 도로 편입 면적임을 감안해야 합니다.

지역 제한: 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 창동 지역에 위치한 단독주택으로, 초등학교 및 근린생활시설과 인접하여 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

건물은 판넬조 판넬지붕 2층 건물로, 현재 단독주택 및 사무실로 이용 중입니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 김재옥의 존재와 그 보증금/차임이 0원이라는 점입니다. 이는 권리분석 및 명도 과정에서 상당한 주의와 법률적 검토를 요구합니다.

건축물대장상 지번 오류, 일부 토지의 도로 편입 등 행정적인 부분도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

여주시 중심부 인근의 단독주택으로, 지역 내 주거 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

건물 면적 대비 토지 면적이 넓어 향후 건축, 증축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주변 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 252,586,800원

주변 유사 물건(연립주택, '세종빌라' 84㎡)의 최근 매매가가 95,000,000원 ~ 130,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 본건 단독주택의 감정가는 토지 가치를 포함하여 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

그러나 단독주택은 연립/다세대 주택과 가치 평가 기준이 다르며, 토지 가치 또한 중요한 요소입니다.

대항력 있는 임차인 존재, 권리관계 복잡성, 지역 제한 등의 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.