나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31328 [1] 경기도 이천시 사음동 261-25 건화홈타운 302동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 ""사음1통마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 4층401호로서,
외벽 : 타일붙임 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG개별난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 평지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 여주지원 2025타경31328 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 261-25 건화홈타운 302동 4층401호

용도: 연립주택

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 93.59㎡ (약 28.31평)

건물면적: 63.09㎡ (약 19.08평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "사음1통마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당 (신한은행, 2018-03-09, 156,000,000원)

3.2. 말소 예정 권리

등기부상 을1 근저당을 말소기준으로 하여 을2 근저당, 갑5 가압류, 갑6 임의경매 개시 결정 등기가 모두 말소될 예정입니다.

- 을1: 근저당 (신한은행, 156,000,000원)

- 을2: 근저당 (주식회사제이비금융대부, 30,000,000원)

- 갑5: 가압류 (경기신용보증재단, 25,000,000원)

- 갑6: 임의경매 (유에스제십사차유동화전문, 139,725,763원)

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 비고란 내용 없음)

3.4. 임차인 현황

본 건의 임대관계는 미상입니다. 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 건화홈타운(101동,102동) (지번 261-23) 59.78㎡ (전용면적 추정) 3층, 2026년 5월 9일 중개거래 128,000,000원.

- 더포레스트(1동) (지번 143-4) 52.195㎡ (전용면적 추정) 4층, 2026년 5월 19일 직거래 90,900,000원.

- 더포레스트(1동) (지번 143-4) 52.195㎡ (전용면적 추정) 2층, 2026년 5월 19일 직거래 92,900,000원.

4.2. 시세 분석

본건은 건화홈타운 302동 4층 63.09㎡입니다. 면적이 유사한 건화홈타운 261-23 (101/102동, 59.78㎡, 3층)이 1억 2천 8백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 1억 2천 8백만원에서 1억 4천만원 사이로 추정됩니다. 더포레스트 단지의 경우 면적이 작음에도 불구하고 9천만원대 거래가 있어, 단지별, 층수별, 향별 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

- 건축년도: 2016년 (사용승인일 2017-08-09)

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층

- 난방: LPG개별난방

- 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전 설비

5.2. 주변 편의시설

"사음1통마을회관"이 인근에 있으며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 특성

건물, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주거 외 다른 용도의 시설이 분포하고 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제 지역에 해당하여 향후 개발이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. (인수되는 보증금은 없으나, 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.)

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 매각 절차의 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2016년 준공된 건화홈타운의 연립주택(다세대)으로, 비교적 신축급에 해당합니다. 권리관계는 말소기준권리를 포함한 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 상태입니다. 주변 환경은 복합적이나 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 보통입니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제 지역에 포함되어 있다는 점, 임대 관계 미상이라는 점, 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

- 권리관계 명확: 모든 권리가 말소되어 안전하게 취득 가능합니다.

- 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물의 소유권을 동시에 확보할 수 있습니다.

- 시세 대비 잠재력: 최근 거래 사례를 분석했을 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(59.78㎡)의 건화홈타운(261-23) 3층이 128,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 4층이므로 약간의 가치 상승을 고려할 수 있습니다. 감정가는 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 접근하되 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

이는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 현황에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.