나이스옥션 법원경매 여주 2025타경703 [1] 경기도 양평군 양서면 부용리 94-2 전원팰리스 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 부용리 소재 ""부용1리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 단독 및 다세대주택, 교육시설, 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대로서 제반입지여건
은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 1층 101호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서측으로 하향완경사진 지대 내 옹벽 등으로 자체 지반 평탄화한 사다리형의 토지
로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구역(양서하수처
리구역(양서공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경703 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 부용리 94-2 전원팰리스 102동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

토지면적: 55.75㎡ (약 16.87평)

토지지분: 55.75㎡ (약 16.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.36㎡ (약 14.33평)

건물지분: 47.36㎡ (약 14.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

건축년도: 2017년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 양서면 부용리 소재 "부용1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 교육시설, 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 1층 101호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있음.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 남서측으로 하향 완경사진 지대 내 옹벽 등으로 자체 지반 평탄화한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(고양세무서장, 2022-10-05 접수)

* 채권자: 손OO (부동산강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-11

* 확정일자: 2021-05-04

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 있음

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 본 물건의 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나 채권자인 손OO과 동일 인물로 보증금 인수 부담이 없을 가능성도 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 등기부 요약: 말소기준권리 이후의 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 정보 (2024년 3월): 전원팰리스 101동 2층, 47.36㎡ (약 14.33평)이 162,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 동일 단지 내 유사 면적 물건으로, 본건 감정가(156,000,000원) 대비 약 3.8% 높은 가격입니다.

* 임대 현황: 제공된 자료에는 임대 시세에 대한 구체적인 정보가 부족하며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 농촌지대 내에 위치하며, 주변에 단독 및 다세대주택, 교육시설, 농경지가 혼재합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 거리는 현장 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 주변에 교육시설이 있다고 명시되어 있으나, 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료에는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 해당 지역은 순수 농촌지대로 묘사됩니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해 현장 조사를 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 손 의 경우, 전입일자(2021-05-11)가 말소기준권리(2022-10-05)보다 앞서 대항력을 가지는 것으로 판단됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상반될 수 있으므로, 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 채권자와 임차인의 동일인 여부: 채권자인 손OO과 임차인 손진성이 동일인일 가능성이 제기되며, 이 경우 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연보전권역, 상수원보호구역 관련 규제 등 환경 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 양서면의 전원팰리스 단지 내에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5천 6백만원이며, 최근 유사 물건 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 1억 5천만원이 낙찰자에게 인수되는지 여부가 본 물건의 실질적인 투자 가치를 결정할 중요한 요소입니다. 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 유무와 보증금 인수 가능성에 대한 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 양평 지역의 자연환경을 활용한 세컨드하우스나 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 156,000,000원

* 최근 유사 물건 매매가: 162,000,000원

* 임차인 보증금: 150,000,000원

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 이론적으로는 감정가 또는 시세 수준에서 입찰가격을 산정해 볼 수 있습니다. 최근 유사 물건의 거래가를 고려할 때, 160,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원이 실제로 인수될 경우, 실질적인 낙찰가는 감정가 또는 시세에 인수 보증금을 더한 금액이 되어 매우 높아지므로, 투자자에게는 큰 부담이 될 수 있습니다. 따라서 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보의 정확성을 반드시 재확인하고, 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 통한 보증금 회수 방안을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 없다고 확실히 판단될 경우, 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.