나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56422 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 ""대현초등학교"" 서측 인근에 소재하는 구분건물
로서 인근은 중·소형 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물로서(사용승인일:2013.07.26)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
(현장조사시 폐문 부재등으로 통상적인 다세대주택 내역을 기준함)
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

다세대주택 개별세대로 이용중임.
(현장조사시 폐문 부재중으로 건축물 현황도면을 기준하였음)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

---.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경56422 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌 비동 5층 B502호

용도: 다세대주택

감정가: 264,000,000원

토지면적: 33.79㎡ (약 10.22평)

토지 지분: 33.7852㎡ (약 10.22평)

건물면적: 46.01㎡ (약 13.92평)

건물 지분: 46.01㎡ (약 13.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 사용승인일: 2013년 7월 26일

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치하며, ""대현초등학교"" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소형 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재된 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 김OO입니다. 등기부등본상 확인되는 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2013-08-21 (조낙희)

* 근저당권 (말소기준권리): 2019-09-27 (양옥순, 금25,000,000원) - 매각으로 말소될 예정

* 주택임차권공동담보: 2022-04-14 (김시윤, 금210,000,000원, 인수) - 확정일자 2017-09-22, 전입/사업일자 2017-09-28

* 강제경매: 2025-06-13 (김시윤, 금210,556,000원) - 수원지방법원 (2025타경56422) - 매각으로 말소될 예정

채무 총액은 약 235,000,000원입니다.

가장 중요한 권리사항은 선순위 임차인 김시윤 씨의 존재입니다. 김시윤 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 210,000,000원이 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-09-28

* 확정일자: 2017-09-22

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 210,000,000원 (등기부상 '인수' 명시)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 위 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 임대 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 죽전리베니움 (2015년 준공, 전용면적 38.25㎡): 2026년 6월 20일 270,000,000원에 거래됨.

* 솔레뉴타운(6동) (2003년 준공, 전용면적 45.66㎡): 2026년 6월 23일 225,000,000원에 거래됨.

* 한양빌라 (1991년 준공, 전용면적 59.64㎡): 2026년 6월 15일 198,000,000원에 거래됨.

본 건은 2013년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 46.01㎡ (약 13.92평)입니다. 감정가는 264,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 유사한 면적의 솔레뉴타운(6동) (45.66㎡)이 225,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 죽전리베니움(38.25㎡)이 270,000,000원에 거래된 사례도 있어, 신축 연도 및 단지별 특성에 따른 시세 차이가 존재합니다.

본 건의 건물 연식(2013년)이 솔레뉴타운보다 최신이고, 죽전리베니움보다는 오래되었지만, 면적과 층수를 고려했을 때 현재 시세는 2억 2천만 원 ~ 2억 7천만 원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 본 건은 ""대현초등학교"" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김시윤 씨의 보증금 210,000,000원이 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 가장 큽니다. 이는 총 매입 비용 증가로 이어집니다.

* 임대료 미상: 일반 임대료는 미상으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 차임이 0원으로 신고된 점도 특이사항입니다.

* 토지이용계획 제한: 본 건은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

* 건축물 노후도: 2013년 준공으로 연식이 약 10년이 경과하였습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동의 다세대주택으로, 대현초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 최근 거래 사례와 비교 시 감정가는 시장 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인 김시윤 씨의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 총 매입 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다. 따라서, 해당 임차인과의 협의 또는 명도 절차 진행 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대현초등학교 인근으로 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 다세대주택의 임대 수요: 죽전동은 꾸준한 다세대주택 수요가 있는 지역입니다.

* 개발 잠재력: 용인시 수지구는 지속적인 도시 발전이 이루어지고 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 264,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 낙찰자가 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준이 되도록 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 총 매입 비용을 감정가인 264,000,000원으로 가정한다면,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 264,000,000원 - 210,000,000원 = 54,000,000원

이는 순수 입찰가만을 기준으로 한 금액이며, 실제 총 지출 비용은 264,000,000원(입찰가 54,000,000원 + 인수 보증금 210,000,000원)이 됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 54,000,000원 을 기준으로 하되, 낙찰자는 추가적으로 210,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점을 반드시 명심해야 합니다. 시세 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.