나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56408 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 738-8 부흥빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 '영화초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 1층 101호로서
외벽: 벽돌쌍기 마감 등,
창호: 알미늄 새시창 등임.

이용상태

다세대주택임.(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56408 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 738-8 부흥빌라 1층101호

건물명: 부흥빌라

구분: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 29.48㎡ (약 8.92평)

토지 지분: 29.48㎡ (약 8.92평)

건물 면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

건물 지분: 37.48㎡ (약 11.34평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물대장상 정보: 1990년 3월 6일 사용승인, 건물 구조 연와조, 3층 건물 중 1층 101호.

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 '영화초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주위 환경: 본건 주위는 다세대주택 등 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준임.

도로: 본건 건물 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 26일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을3)이 말소기준권리임.

소멸 예정 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 조사됨. (지상권 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없음.

등기부 채권 총액: 163,000,000원 (말소기준권리 관련 채권액)

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있음. 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으나, 대형 상업 시설보다는 주거지 기반의 상권으로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

교육시설: '영화초등학교'가 북동측 인근에 위치하여, 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

편의시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

주거환경: 다세대주택 위주로 형성된 조용한 주거 환경임.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았음. 일반적으로 학교 인근 지역은 쾌적한 환경이 유지되는 경향이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1990년 3월 6일 사용승인된 건물로, 건축 후 약 36년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 수리 비용 발생 가능성이 있음.

임대 내역 미상: "임대미상임"으로 표기되어 있어, 실제 점유 및 임대 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. 다만, 보증금 인수 부담은 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 조원동의 생활 편의 및 교육 환경이 양호한 주거 지역에 위치한 다세대주택임. 권리 분석상 인수해야 할 권리 및 임차 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건임. 건물 노후도는 잠재적 리스크로 고려되나, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교와 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적인 입지임.

깨끗한 권리 관계: 인수 부담이 전혀 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

시세 대비 잠재적 가치: 최근 주변 다세대 주택 실거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 합리적이거나 소폭 저평가 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 원아트빌라 (2003년식, 전용면적 34.72㎡, 2026년 6월 거래): 130,000,000원

* 요담빌라 (1993년식, 전용면적 29.12㎡, 2026년 6월 거래): 45,000,000원

시세 분석:

본건 부흥빌라(1990년 건축, 건물면적 37.48㎡)는 요담빌라와 건축 연대가 유사하나, 원아트빌라와 전용면적이 유사한 수준임. 최근 원아트빌라가 130,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 103,000,000원은 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됨. 요담빌라의 거래가는 건물 상태 또는 특수 거래일 가능성이 있어 직접적인 비교는 어려움. 인근 다세대 주택의 일반적인 시세는 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 수준으로 형성될 수 있음.

예상 입찰가:

* 1차 입찰 시: 감정가 이상으로, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 입찰을 고려할 수 있음.

* 2차 입찰 시 (만약 유찰될 경우): 감정가의 80% 수준인 90,000,000원부터 100,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있음.

권장 입찰가: 1차 입찰 시 115,000,000원 또는 2차 입찰 시 95,000,000원을 기준으로 검토하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.