나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56327 [1] 경기도 화성시 안녕동 223 안녕동우방아이유쉘 108동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 '안녕초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내부도로를 통해 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안녕지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-07-13)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56327 (1)

소재지: 경기도 화성시 안녕동 223 안녕동우방아이유쉘 108동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 371,000,000원

토지면적: 60.76㎡ (약 18.38평)

토지지분: 60.7611㎡ (약 18.38평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.7928㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 건물 내 제3층 제301호

내부 구조: 방 3개, 욕실 2개 구조

전용면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

공급면적: 해당 정보는 제공되지 않았습니다.

층수: 총 19층 중 3층

1.3. 감정평가 요약

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

물건명세서 작성일: 2026년 07월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 '안녕초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임. 단지 내부도로를 통해 외부공도와 연결됨.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

2.4. 주변 시설

* 안녕초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀들의 안전한 도보 통학이 가능함.

* 인근 버스정류장과 편리한 도로망을 통해 주변 지역으로 이동이 용이함.

* 단지 주변 녹지와 근린공원으로 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있음.

* 안녕동 중심 생활권에 위치하여 대형마트, 상업시설, 병원, 금융기관 등 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 주식회사한강자산관리대부의 근저당권(을3)이며, 채권액은 367,500,000원임.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권(을3), 전세권설정(을4), 근저당권부채권질권설정(을3-2), 임의경매개시결정(갑18) 등은 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (공부와의 차이: 해당사항 없음).

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 산본역사주식회사 (2017-12-08)

* 소유권이전: 이서진 (2018-03-05)

* 말소기준권리: 주식회사한강자산관리대부 근저당 (2024-11-21, 367,500,000원)

* 기타 권리: 주식회사한샘파이낸셜대부 전세권설정(2024-11-21, 5,000,000원, 말소), 메리츠캐피탈주식회사 근저당부채권질권설정(2025-02-28, 367,500,000원, 말소), 주식회사한강자산관리대부 임의경매(2025-06-09, 271,312,329원, 말소)

* 등기부채권 총액: 372,500,000원

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 전형적인 주거 지역의 상권 특성을 보입니다. 안녕동 중심 생활권에 인접하여 대형마트, 상업시설, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 가능하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 단지 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 안녕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 주변 녹지와 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

* 현재 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 비행안전제6구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 군사 작전 활동 및 지속적인 소음 발생으로 인한 불편이 예상됩니다. 화성시는 군 소음 피해 주민들에게 보상금을 지급하고 있으며, 이는 해당 지역의 소음 문제가 상당함을 시사합니다.

* 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안녕지구) 등으로 지정되어 있습니다.

* 도로 관련: 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

6.3. 기타

* 과거 안녕초등학교 등하굣길 안전 시설 미비에 대한 문제가 제기된 적이 있으나, 현재 시설 현황은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 안녕동에 위치한 아파트로, 안녕초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 편의시설 접근성이 양호합니다. 아파트 자체의 내부 구조나 설비는 일반적인 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리를 깨끗하게 인수받을 수 있습니다.

다만, 본 물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어 지속적인 소음 발생이 예상되며, 이는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요함을 의미합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 안녕초등학교 인근으로 자녀가 있는 세대에게 매력적인 입지입니다.

* 화성시 중심 생활권에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 차기 경매 시 최저가가 감정가 대비 약 30% 하락할 예정으로, 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 371,000,000원입니다.

본 물건의 다음 회차 예상 최저가는 259,700,000원으로, 감정가 대비 상당한 가격 하락이 예상됩니다.

주변 실거래가는 약 395,000,000원으로 파악되어, 상당한 시세 차익 가능성이 존재합니다.

군 소음 문제와 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하되, 차기 최저가 및 시세 대비 가격 메리트를 감안할 때, 2억 8천만 원 ~ 3억 5천만 원 범위 내에서의 입찰을 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

투자 결정 전, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 명도 관련 전문가 상담, 그리고 군 소음 영향에 대한 심층적인 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.