나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56289 [1] 경기도 용인시 기흥구 동백동 661 백현마을코아루아파트 2205동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 동백동 소재 ""동백초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 20층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일: 2006.03.29),
외벽 : 시멘트 몰탈 후 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차권자 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56289 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

감정가: 6억 1천만원 (610,000,000원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 동백동 661 백현마을코아루아파트 2205동 7층702호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 20층 건물 내 제7층 제702호

사용승인일: 2006년 3월 29일

전용면적: 121.92제곱미터 (약 36.88평)

건물면적: 121.92제곱미터 (약 36.88평)

1.4. 토지 정보

토지면적: 83.70제곱미터 (약 25.32평)

토지지분: 83.7017제곱미터 (약 25.32평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 동백동 소재 "동백초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 을7 (근저당권, 2024년 11월 6일 접수, 2억원)

등기부채권 총액: 16억 4176만 5182원 (1,641,765,182원)

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 장*)

주요 권리: 을8 (주택임차권, 2025년 3월 25일 접수, 5억원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 장*

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 28일

확정일자: 2021년 5월 27일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 3월 25일

비고: 을구 8번 주택임차권 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음.

4. 상권분석

본 물건은 동백초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 공원이 분포하여 주거 지역으로서 기본적인 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

5.2. 교육시설

"동백초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군임.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(장*)의 보증금 5억원 중 미회수분 인수 가능성임. 물건명세서에 따르면 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

제공된 권리분석 요약에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 물건명세서 및 등기부 요약의 "인수" 표기와 상충될 수 있어 면밀한 확인이 필요함.

임차인의 보증금 5억원 전부 또는 일부를 낙찰자가 부담해야 할 가능성을 염두에 두어야 함.

최근 실거래가는 121.92제곱미터 기준 6억 1천 5백만원 수준이나, 인수 보증금 부담으로 인해 실제 낙찰가는 시세보다 현저히 낮게 형성될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 동백동의 아파트로, 초등학교와 근접한 주거 입지를 갖추고 있음.

그러나 5억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 가장 큰 부담 요인임.

입찰 전, 임차인에게 배당될 금액을 정확히 파악하여 인수해야 할 보증금 규모를 산정하고, 이를 바탕으로 낙찰가격을 결정해야 함.

복수의 가압류 및 압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 시 소멸될 예정임.

8. 투자 포인트

동백동의 준신축급 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호함.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

인수 보증금 규모를 명확히 산정한 후, 리스크 대비 수익률을 고려한 투자 전략 수립이 필요함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6억 1천만원 (610,000,000원)임.

최근 121.92제곱미터 면적의 실거래가는 2026년 5월 17일 6억 1천 5백만원 (615,000,000원)으로 확인됨.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 5억원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 5억원에 달할 수 있음.

이 경우, 낙찰자의 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금 (5억원)이 됨.

따라서, 시장 가치 (약 6억 1천 5백만원)에서 인수 보증금 5억원을 차감한 약 1억 1천 5백만원 (115,000,000원)을 낙찰자의 최대 지불 가능 금액으로 추정할 수 있음.

이를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 높은 위험 부담을 감안하여 다음과 같이 보수적으로 산정함.

예상 입찰가: 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 (150,000,000원 ~ 250,000,000원)

(참고: 이 금액은 입찰가를 의미하며, 실제 총 지출액은 여기에 인수해야 할 임차보증금 5억원을 더한 금액이 될 수 있습니다. 따라서 총 지출액은 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 범위에 이를 수 있습니다. 정확한 입찰가는 배당표 확인 및 현장 답사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.