나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56271 [1] 경기도 수원시 권선구 입북동 150-1 웅비아파트 다동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 ""입북초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 주변으로 버스정류장이 위치하며 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트, 스라브구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제다동 제4층 제404호로서(사용승인일 1985.12.19),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 차인도 분리된 왕복2차선 아스팔트포장도를 통하여 주간선도로와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

입북동 150-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경56271 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 입북동 150-1 웅비아파트 다동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 155,000,000원

총 건물 면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

총 토지 면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 상세 정보

건물명: 웅비아파트

동/호수: 다동 4층 404호

건축년도: 1985년 12월 19일 (준공 후 약 41년 경과)

구조: 철근콘크리트, 스라브구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지상 5층 건물 중 4층

내외부 마감: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감, 알루미늄 새시 창호

1.3. 특이사항

중복사건으로 분류되어 있으며, 별도 관리 또는 병합 진행 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 입북동에 위치하며, "입북초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 북동측으로는 차도와 분리된 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 주간선도로와의 연계가 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리(을22)는 2024년 03월 11일에 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

총 7건의 권리 내역이 확인되며, 을22 근저당권을 포함한 대부분의 후순위 권리(을25, 을26, 을27, 갑2, 갑3)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 (갑1): 김정강 (1986-01-14)

* 근저당 (을22): 현대해상화재보험주식회사 (말소기준권리)

* 근저당 (을25): 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한회 (말소)

* 전세권 설정 (을26): 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한회사 (말소)

* 근저당 (을27): 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한회 (말소)

* 가압류 (갑2): 주식회사케이비국민카드 (말소)

* 임의경매 (갑3): 에이치앤에이치에프앤아이에이앰씨대부 (말소)

등기부 채권 총액은 175,938,979원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되어, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 입북초등학교 인근에 위치하여 학교 관련 상권 또한 형성되어 있습니다.

4.2. 주거 환경

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 입북초등학교: 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 주변 버스정류장 이용이 편리하며, 간선도로 접근성도 양호합니다.

* 마트 및 편의시설: 인근에 작은 마트가 있어 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 건물 노후도 및 설비

1985년 준공된 건물로, 건물 연식에 따른 노후화는 존재할 수 있습니다. 현재 위생 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

사건 번호에 (1)이 표기된 것으로 보아 중복 사건일 가능성이 있으며, 다른 사건과의 연계 또는 복잡성을 고려해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1985년 준공된 건물로서, 장기적인 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 군사시설 보호구역

비행안전제2구역에 해당하므로, 향후 증축, 개축 등 건축 관련 행위 시 군부대의 허가 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 수원시 권선구 입북동 소재 웅비아파트 4층으로, 입북초등학교 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 준수하며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 1985년식의 노후된 건물이며, 비행안전구역 등 행위 제한 가능성이 있는 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 중복 사건이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 초등학교 인근으로 배후 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 저평가 가능성: 노후화된 건물이라는 점을 감안하여 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 155,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 주변 시세, 건물의 노후도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 권리상 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 건물의 수리 및 개선 비용, 비행안전구역 관련 제약 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 구체적인 예상 입찰가는 향후 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 산정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.