나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33705 [1] 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 5층 525호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북서측에 위치하며, 주변은 동유형의
지식산업센터 및 각종 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환
경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 양호하고, 인근에 버스정류장 및 장기역(김포골드라인)이 소재하는
등 제반교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상7층 건물내 제5층 제525호, 제526호
로서, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센타)임
(사용승인일:2019.07.19.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 강화 유리 마감 등
내 벽 : 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 ""공장(지식산업센타)""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차장, 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 제1,2종 근린생활시설 부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측, 북서측으로 각각 광대로, 중로, 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역?,?준주거지역(2014-11-27)?,?고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)?,?제
1종지구단위계획구역(김포한강신도시)?,?소로1류(폭10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합)?,
중로1류 폭(20m~ 25m) (2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,?장애물제 한표면구역<공항시설법>,?진입표면구역<공항시설법>,?상
대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,?성장관리권역<수도권정비계획법
>,?택지개발지법률>,?성장관리권역<수도권정비계획법>,?택지개발지구(김포신도시택지개발)<
택지개발촉진법>,?하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 이용 중이며, 현황조사시점 526호와 통합하여 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33705 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 5층 525호

용도: 지식산업센터

감정가: 248,000,000원

토지면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

토지지분: 22.74㎡ (약 6.88평)

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물지분: 72㎡ (약 21.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 이용 중이며, 현황조사 시점에 526호와 통합하여 사용 중.

사용승인일: 2019년 7월 19일

1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 내 제5층 제525호이며, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 강화 유리 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차장, 화재탐지 등 소방설비가 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북서측에 위치하며, 주변은 동유형의 지식산업센터 및 각종 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장 및 장기역(김포골드라인)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

향후 김포한강2 콤팩트시티 조성 계획에 따라 장기역은 서울 지하철 5호선 연장 및 GTX-D 노선까지 환승이 가능한 교통의 요지로 발돋움할 가능성이 높음.

2.3. 도로 및 토지이용

본건 남서측 및 북동측, 북서측으로 각각 광대로, 중로, 소로의 포장도로가 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 용이함.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물 제한구역, 상대보호구역(김포금빛초등학교) 등 각종 도시계획 및 법률적 제한 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당(채권최고액 254,400,000원)임.

매각으로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없음.

* 근저당 (중소기업은행, 2019-08-22, 254,400,000원)

* 소유권이전1번신탁등기말소 (박봉식, 2019-08-22)

* 임의경매 개시결정 (중소기업은행, 2025-06-09, 443,009,903원)

* 압류 (김포시, 2025-12-30)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백승근 (디오닉 대표)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

* 임차인: 주식회사더조이컴퍼니

보증금: 10,000,000원, 차임: 850,000원, 사업일자: 2023-09-05, 대항력: 없음.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 장기동 일대는 다수의 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설이 밀집되어 있어 활발한 업무 활동이 이루어지는 지역임. 장기역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

김포 마스터비즈파크 자체적으로도 428개 호실을 갖추고 있어 단지 내 수요 및 관련 업종의 입점 가능성이 높음.

4.2. 주변 개발 계획

향후 '김포한강2 콤팩트시티' 조성 사업이 본격화되면 장기동 일대의 도시 경쟁력 및 가치 상승이 기대됨. 특히 지하철 5호선 연장 및 GTX-D 노선 확정 시, 역세권 프리미엄을 통한 임대 수요 증가 및 자산 가치 상승이 전망됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

단지 주변에 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활 영위에 불편함이 없음.

경기김포경찰서가 인접해 있어 치안 환경이 양호하며, 김포금빛초등학교(상대보호구역)가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있음.

5.2. 녹지 및 여가

한강신도시와 인접하여 주거 쾌적성이 우수하며, 단지 주변으로 녹지 공간 및 산책로 조성이 잘 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 사용으로 인한 문제

현황조사 시점에 525호와 526호가 통합하여 사용 중인 것으로 파악됨. 이는 공부상의 내용과 실제 이용 현황이 일치하지 않음을 의미하며, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 원상복구 비용 발생 등의 리스크가 존재할 수 있음. 통합 사용으로 인한 정확한 면적 및 상태 확인이 필수적임.

6.2. 지식산업센터 시장 변동성

지식산업센터는 경기 변동 및 공급량에 민감하게 반응하는 특성이 있음. 유사 공급 시설 증가에 따른 공실률 상승 및 임대료 하락 가능성에 대한 모니터링이 필요함.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 다소 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 김포시 장기동에 위치한 지식산업센터로, 장기역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 상권이 발달해 있고, 향후 김포한강2 콤팩트시티 조성 등 개발 호재가 풍부하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

권리관계가 복잡하지 않고 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

다만, 525호와 526호가 통합 사용 중이라는 점은 명도 및 원상복구 과정에서 주의를 요하는 부분입니다. 이 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 장기역 도보 이용 가능. 향후 5호선 및 GTX-D 연장 시 교통 허브 역할 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 효과 기대.

* 개발 호재: 김포한강2 콤팩트시티 등 대규모 개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가 산정은 제시된 감정가를 기준으로 하되, 향후 김포시 지역 부동산 시장 동향, 유사 지식산업센터의 실거래가 및 시세, 현장 조사 결과(건물 상태, 임대 수요, 명도 가능성 등), 명도 예상 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 526호와의 통합 사용으로 인한 명도 및 원상복구 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.