나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56441 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 272-23 와이엔캐슬 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 ""상하초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2016.09.28.)
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 평탄한 지형를 이루는 사다리형 토지로서 ’도시형생활주택’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56441 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 상하동 272-23 와이엔캐슬 103동 1층 101호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가: 188,000,000 원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 65.38㎡ (약 19.78평)

토지 지분: 65.375㎡ (약 19.78평)

건물면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

건물 지분: 56.35㎡ (약 17.05평)

2.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동에 위치하며, 북동측 근거리에 상하초등학교가 소재합니다. 주변 지역은 소규모 공동주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 각종 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

2.

1.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 2016년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 도시형 생활주택으로 이용 중에 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.

1.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 평탄한 사다리형으로, '도시형생활주택' 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구

* 중로3류 (폭 12m~15m) 접함

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

2.

1.5. 권리분석

1.5. 1.말소기준권리

을구 1번 근저당권 (우리은행, 2016.11.09. 접수)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 말소될 권리입니다.

1.5. 2.인수되는 권리

감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 기재된 내용이 없습니다. 다만, 지상권 등 등기되지 않은 권리가 있을 수 있으나, 현재까지 확인된 사항은 없습니다.

1.5. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 감정평가서 상 '임대관계 등은 미상임'으로 기재되어 있어, 임차인 존재 여부 및 구체적인 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 없는 임차인이 존재하거나, 보증금 회수가 어려운 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.5. 4.등기부 현황 요약

* 소유권 보존 (신동수, 2016.10.07.)

* 소유권 이전 (반애린, 2016.11.09., 매매)

* 근저당권 (우리은행, 2016.11.09., 130,900,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (이요섭, 2017.07.04., 22,500,000원) - 말소 대상

* 근저당권 (조남숙, 2019.04.10., 165,000,000원) - 말소 대상

* 임의경매 (이요섭, 2025.06.16., 22,500,000원) - 현재 경매 개시

1.5. 5.채권 총액

등기부상 채권 총액은 318,400,000원입니다.

2.

1.6. 상권분석

본건 소재지는 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 학교와 주거 단지가 분포하고 있어 안정적인 주거 상권입니다. 주변에 상업 시설보다는 주거 밀집 지역과 농경지가 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

2.

1.7. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 진출입 가능하며, 인근 버스 정류장 통해 시내외 이동 용이.

* 편의시설: 상하초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의 시설은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택 및 농경지 혼재, 주거 환경은 보통입니다. 감정평가서 상 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

2.

1.8. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구 등 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

2.

1.9. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 상하동에 위치한 도시형 생활주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 건물로 상태는 보통이며, 감정가는 1억 8,800만원으로 책정되었습니다. 그러나 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 주택이 2억 3,000만원 내외로 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 임대 관계 미확인 및 복합적인 토지 이용계획이 주요 리스크 요인으로 고려됩니다.

2.

1.10. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로, 시세 차익을 통한 투자 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교와 주거 단지가 인접하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

2.

1.11. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 56㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 230,000,000원~238,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 188,000,000원이지만, 현재 시세가 230,000,000원 내외임을 고려할 때, 시세 대비 약 15~20%의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세(약 230,000,000원) 기준 10% 할인 시: 약 207,000,000원

* 현 시세(약 230,000,000원) 기준 15% 할인 시: 약 195,500,000원

본건의 감정가가 시세보다 낮으므로, 감정가보다 높게 입찰하여 시세 차익을 확보하는 전략이 유효할 수 있습니다. 이에 따라, 보수적으로 감정가 대비 105~110% 수준 또는 시세 대비 10% 할인된 가격을 목표로 입찰하는 것을 추천합니다.

* 추천 입찰가 범위: 195,500,000원 ~ 207,000,000원

* 적정 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.