나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33729 [1] 경기도 김포시 풍무동 69-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""홈플러스 김포풍무점"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 중소규모 공장 및 창고, 상가, 임야 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

완경사 지대에 조성된 부정형 토지로서 현황 주택 및 창고 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화예술과 협의), 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의), 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구), 도시관리계획 입안중, <추가기재> 본 증명은 간혹 전산오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니 인허가나 토지거래전 등 지역지구 등의 편입여부를 반드시 관계부서에 확인받으시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호1토지 중 일부는 도시계획시설 도로에 저촉되고 있어 이로 인한 토지효용가치를 감안하여 평가하였음.
- 본건 기호1토지 지상에 소재하는 조경수목은 시장거래관행을 참작하여 토지에 포함 평가하였음.
- 본건 기호1토지 지상에 후첨 사진용지와 같이 제시외건물 및 구축물(경량철골 및 기타강구조 천막지붕 간이창고, 차양 등)이 소재하고 있어 후첨 감정평가명세표 상 별도 가격을 부기하였으니 업무에 참고하시기 바람.
- 본건 토지 지상 제시외건물 및 구축물 등으로 인하여 권리제한이 발생할 경우의 토지단가를 후첨 감정평가명세표 상 부기하였으니 입찰 시 유의하시기 바람.
- 본건 기호1토지는 인접필지와의 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 지적경계는 별도 측량을 요하니 업무에 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

브럭조, 철근콘크리트조, 경량철골조 슬라브지붕 지하1층~지상1층 건물로서
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 판넬잇기 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

공부 상 공히 단독주택으로 현황 주택 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조

공부와의 차이

- 본건 공부 상 용도는 단독주택이나 현황 주택 및 창고 등으로 이용 중임.
- 본건 등기사항전부 증명서 상 건물구조는 브럭조이나 현황 및 건축물대장 상 층별구조는 브럭조, 철근콘크리트조, 경량철골조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물 중 일부는 2007년 증축된 상태로서 증축부분을 감안하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건에 소재하는 조경수목은 토지에 포함하여 평가
2. 목록 1. 토지 중 일부는 도시계획시설 도로에 저촉되고 있어 이를 감안하여 평가하였으며, 인접 필지와의 지적 경계가 다소 불분명하므로 정확한 지적경계는 별도 측량등을 통한 확인 요함.
2. 목록 2.의 현황 및 건축물대장상 층별 구조는 브럭조, 철근콘크리트조, 경량철골조로 이를 기준으로 평가했으며, 건축물대장상 2007. 3. 16.자로 일부 증축된 상태로 증축부분을 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33729 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 69-2

용도: 단독주택

감정가: 2,047,845,410 원 (약 20억 4,784만 5천원)

토지면적: 889.00㎡ (약 269평)

토지지분: 889㎡ (약 269평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 466.97㎡ (약 141평)

건물지분: 466.97㎡ (약 141평)

건물 제시외면적: 346.00㎡ (약 105평)

총 건물면적 (제시외 포함): 812.97㎡ (약 246평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영등포농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "홈플러스 김포풍무점" 남서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: ] . 주변은 단독주택, 중소규모 공장 및 창고, 상가, 임야 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: ] . 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다 [cite: ] . 본건 남측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접하고 있습니다 [cite: ] .

3. 권리분석

* 등기부상 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2023년 11월 16일자 영등포농업협동조합의 근저당권(을18)입니다.

* 본 경매로 인해 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 등의 등기사항은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권에 대한 언급이 있으나, 등기부상 을19번 지상권은 말소 대상입니다. (물건명세서 참고사항 1항의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'는 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택, 공장, 창고, 상가 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 지역적으로 복합적인 성격을 띱니다 [cite: ] . 인근에 "홈플러스 김포풍무점"이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다 [cite: ] . 주변 개발 현황으로는 김포 골드라인 풍무역세권 개발사업 등 도시 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 .

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: ] .

* 편의시설: "홈플러스 김포풍무점"이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다 [cite: ] .

* 주변 환경: 단독주택, 공장, 상가 등이 혼재되어 있으나, 자연녹지지역으로 분류되어 있어 일부 녹지 공간도 확보되어 있습니다 [cite: ] .

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 이로 인해 토지 효용 가치가 일부 감소될 수 있습니다 [cite: ] .

* 인접 필지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 필요할 수 있습니다 [cite: ] .

* 건축물대장상 현황과 등기사항전부증명서 상 건물 구조에 일부 차이가 있으며, 2007년 일부 증축된 부분이 감안되어 평가되었습니다 [cite: ] .

* 제시외 건물 및 구축물(간이창고, 차양 등)이 소재하며, 이로 인해 권리 제한 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다 [cite: ] .

* 토지 이용계획상 자연녹지지역, 고도지구, 성장관리구역, 중로2류(집산도로) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: ] .

* 임대관계가 미상으로, 인수할 임차인이 있을 경우 명도에 따른 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 20억 4,784만원입니다. 넓은 토지 면적과 건물을 갖추고 있으나, 도시계획시설 도로 저촉, 불분명한 지적 경계, 다수의 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 임대 관계 미상 등의 특이사항도 존재합니다. 주변 개발 사업(풍무역세권 등)으로 인해 향후 지역 가치 상승 가능성은 있으나, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적 (889㎡)을 활용한 다양한 활용 가능성.

* 인근 "홈플러스 김포풍무점" 등 생활 편의시설 접근성 양호.

* 김포 골드라인 풍무역세권 개발 등 주변 지역 개발 호재.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

최근 김포시 풍무동 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 1억 800만원 ~ 1억 6,000만원 수준의 거래가 있었습니다 [cite: JSON 분석] . 그러나 본 물건은 단독주택으로, 제시된 다세대 주택 실거래가와 직접 비교하기에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가는 2,047,845,410원 (약 20.48억원)입니다. 토지이용계획 상 여러 제한 사항과 도로 저촉, 지적 경계 불분명 등 명확한 리스크 요인이 존재하며, 제시외 건물 포함 및 임대 관계 미상 등의 특이사항을 고려해야 합니다.

주변 단독주택 실거래가 정보가 직접적으로 제공되지 않았으나, 김포시 풍무동 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기와 본 건의 입지, 면적, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 다소 낮은 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으며, 정확한 토지 경계 확인 및 건물 상태, 제시외 건물 가치, 잠재적 리스크 해소 방안 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 14억 3천만원 ~ 17억 4천만원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. 이는 주변 개발 호재 및 입지 조건을 반영한 가격이며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정이 필요합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 결과와는 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 상세 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과, 김포공원묘지가 풍무동 도심 한복판에 위치하여 도시 미관을 해치고 주민 민원의 대상이 되고 있다는 보도가 있었습니다. 해당 공원묘지의 이전 및 재개발 사업이 논의되고 있으나, 본 건과의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

* 감정평가서상 토지이용계획 및 제한사항으로 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 성장관리계획구역, 중로2류(집산도로) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 제3종구역 등이 확인됩니다. 이 중 도시계획시설 도로 저촉 및 고도지구, 공항 관련 제한 사항 등은 향후 건축 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: ] .1.물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33729 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 69-2

용도: 단독주택

감정가: 2,047,845,410 원 (약 20억 4,784만 5천원)

토지면적: 889.00㎡ (약 269평)

건물면적: 466.97㎡ (약 141평)

제시외 건물 면적: 346.00㎡ (약 105평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 812.97㎡ (약 246평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영등포농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "홈플러스 김포풍무점" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 중소규모 공장 및 창고, 상가, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2023년 11월 16일자 영등포농업협동조합의 근저당권(을18)입니다.

* 본 경매로 인해 해당 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 등의 등기사항은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부상 을19번 지상권은 말소 대상입니다. 이에 대한 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 리스크는 존재합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택, 공장, 창고, 상가 등이 혼재된 지역에 위치하여 복합적인 상권 특성을 보입니다. 인근 "홈플러스 김포풍무점"이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 김포 골드라인 풍무역세권 개발 사업 등 주변의 도시 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: "홈플러스 김포풍무점"이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공장, 상가 등이 혼재되어 있으나, 자연녹지지역으로 분류되어 일부 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 있어 토지 이용 및 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 토지 효용 가치가 일부 감소될 수 있습니다.

* 인접 필지와의 지적 경계가 다소 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 현황과 등기사항전부증명서 상 건물 구조에 일부 차이가 있으며, 2007년 일부 증축된 부분이 감안되어 평가되었습니다.

* 제시외 건물 및 구축물(간이창고, 차양 등)이 소재하며, 이로 인해 추가적인 명도 또는 철거 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 성장관리계획구역, 중로2류(집산도로) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 인수할 임차인이 있을 경우 명도에 따른 추가적인 비용 및 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 20억 4,784만원입니다. 넓은 토지 면적과 건물을 보유하고 있으나, 도시계획시설 도로 저촉, 불분명한 지적 경계, 다수의 토지 이용 제한, 제시외 건물 소재, 임대 관계 미상 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 풍무역세권 개발 등 주변 지역 개발 호재는 긍정적인 요인이지만, 위에 언급된 리스크들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 889㎡의 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 및 활용 가능성.

* "홈플러스 김포풍무점" 등 생활 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 풍무역세권 개발 등 주변 지역의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물을 일괄 매각하여 취득하므로 일괄적인 개발 또는 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 김포시 풍무동 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 1억 800만원 ~ 1억 6,000만원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 본 건의 감정가(약 20.48억원)와 큰 차이가 있으며, 본 건은 단독주택으로 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 건의 감정가는 2,047,845,410원입니다. 토지이용계획 상의 여러 제한 사항, 도로 저촉, 지적 경계 불분명, 제시외 건물, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 지역의 단독주택 실거래가 정보가 직접적으로 제공되지 않아 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 그러나 김포시 풍무동의 전반적인 부동산 시장 동향, 본 건의 입지, 면적, 개발 가능성 등을 고려할 때, 감정가 대비 일부 할인된 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 토지 경계, 건물 상태, 제시외 건물 가치, 잠재적 리스크 해소 방안 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 예상 입찰가 범위를 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 14억 3천만원 ~ 17억 4천만원 으로 제시합니다. 실제 입찰가는 법원 현황 조사 결과 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 관련하여, 김포공원묘지가 풍무동 도심 한복판에 위치하여 도시 미관을 해치고 이전 논의가 계속되고 있다는 보도가 있습니다. 해당 묘지의 이전 또는 재개발 사업이 진행될 경우 주변 지역에 영향을 줄 수 있으나, 본 건과의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.