나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509949 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 702-9 한빛 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교"" 남동측 인근에
위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한
지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2019. 11월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건
공동주택(연립주택) 건물 내 3층 302호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 완경사지이며, 현황 공동주택(연립주택) 건물의 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 북측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-17), 지구단위계획구역(2022-06-13)(미추5존치관리구역),
가축사육제한구역, 상대보호구역(2017-09-26(주안2,4동 1유치원),
상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 중학교), 상대보호구역,
재정비촉진지구(2023-07-17), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509949 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 702-9 한빛 3층302호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 28.43㎡ (약 8.6평)

* 토지지분: 28.425000000000004㎡ (약 8.6평)

* 건물면적: 59.48㎡ (약 18평)

* 건물지분: 59.48㎡ (약 18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물정보

* 건물명: 한빛

* 사용승인일: 2019년 11월 6일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 총세대수: 24세대

* 건축면적: 453.44㎡

* 연면적: 1782.95㎡

* 대지면적: 757.1㎡

1.1. 1. 면적 및 평수 환산

* 토지면적: 28.43㎡ (약 8.6평)

* 건물면적: 59.48㎡ (약 18평)

1.2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 유사한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 부정형의 완경사지이며, 북서측, 북측, 남동측으로 공도와 접해 있습니다.

* 지역 지구 지정 현황은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(미추5존치관리구역), 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 인천지방법원 2025타경509949호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 채권자는 주택도시보증공사이며, 총 채권액은 195,000,000원입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어, 경매로 인해 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 16일

* 확정일자: 2021년 8월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인천기계공업고등학교 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 주거환경

* 공동주택 단지 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설

* 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

* 인천기계공업고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

* 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을4)이 존재하며 말소 처리되었습니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

* 재정비촉진지구 지정

* 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승이 기대되지만, 사업 진행 지연 또는 계획 변경 시 영향이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요하며, 이는 물건의 매매 또는 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보

* 공동담보 물건으로 진행된 경우, 다른 담보물의 가치나 채무 관계에 따라 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 2019년 신축 연립주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 재정비촉진지구에 포함되어 있어 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 분석되어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 소유권 행사에 문제가 없습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가서상 감정가는 212,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보(다세대, 2001년~2012년식, 약 13평 기준 8,200만원~12,200만원)는 본건(2019년식, 약 18평)과는 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 본건과 유사한 조건(연식, 면적)의 경우, 인천 미추홀구 주안동 일대에서 1억원 중반에서 2억원 초반대의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다.

* 신축 연식과 재정비촉진지구 지정 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없고 권리관계가 명확하므로, 감정가의 80% 수준인 170,000,000원부터 시작하여 경쟁 상황을 보며 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.