나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509902 [1] 인천광역시 서구 신현동 281-40 남경빌라 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 ""인천 신현초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서
(사용승인일:1993-11-12)

외벽:벽돌쌓기 마감 등
창호:샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 도시가스 시설 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509902 (1)

소재지: 인천광역시 서구 신현동 281-40 남경빌라 2동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권 존재

주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 확인 필요

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 소재하며, 인천 신현초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 6월 12일 인천지방법원의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경509902)입니다.

이보다 선순위에 해당하는 권리로는 2024년 12월 4일 접수된 을구 9번 주택임차권(권리자: 중국인, 권리금액: 70,000,000원)이 있습니다.

등기부등본상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

따라서, 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 70,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

이 외 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 상속 등기를 거쳐 현재 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신현동 일대는 오래된 주택가로, 최근 2026년 1월에 거래된 주변 다세대주택 매매 사례들을 보면, 1991년 건축된 건물들의 경우 전용면적 35.5㎡~45.6㎡가 76,700,000원에서 95,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이를 면적당 시세로 환산하면 약 2,083,000원/㎡ ~ 2,281,000원/㎡ 수준입니다.

본 물건은 1993년에 건축되었고, 전용면적 39.87㎡이므로, 단순 비교 시 현재 시세는 약 82,500,000원 ~ 86,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 92,000,000원으로, 최근 거래 사례의 최고가보다 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 인천 신현초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 주택가 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 도로망 이용이 용이하며 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본 물건지 바로 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매입 비용을 크게 상승시키는 요인입니다.

건축된 지 30년 이상(1993년 준공) 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 재건축 등 개발 시 용도 제한에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 신현동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 단점은 선순위 임차권의 존재로 인한 70,000,000원의 보증금 인수 부담입니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 높입니다.

감정가는 92,000,000원이지만, 최근 유사 물건 거래가격을 고려할 때 시장가는 약 82,500,000원 ~ 86,000,000원 수준으로 추정되어, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 인수하는 보증금을 고려한 총 매입 비용이 시장가보다 낮아지는지를 신중하게 판단해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건 때문에 경매 참여자가 제한될 수 있습니다.

이는 경쟁률을 낮춰 원하는 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

건물 자체의 가치보다는, 인수하는 보증금을 제외한 실질적인 취득 비용을 낮추는 데 초점을 맞춘 투자가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차인 보증금 70,000,000원을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

최근 시장가를 약 86,000,000원 수준으로 볼 때, 매수인이 총 지출하는 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가를 초과하지 않도록 하는 것이 합리적입니다.

예를 들어, 총 지출 희망 금액을 85,000,000원으로 가정하면, 입찰 가능한 최대 금액은 85,000,000원 - 70,000,000원 = 15,000,000원이 됩니다.

하지만, 경매 시장에서는 감정가 및 기타 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가가 결정됩니다.

인수 보증금이라는 높은 부담으로 인해, 경쟁자가 많지 않을 것으로 예상되지만, 안전한 투자를 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우 총 매입 비용은 90,000,000원 ~ 100,000,000원이 되어, 감정가(92,000,000원) 또는 그 이상이 될 수 있으므로, 해당 금액을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 동종 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.