나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510039 [1] 인천광역시 연수구 송도동 308-1 더샵송도마리나베이 120동 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '미송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 38층건 중 120동 26층 2603호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.
※ 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 소화전, 난방설비 및 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지는 동측 및 남동측으로 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)
(2015-07-13)(대1-송3)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-07-13)(중2-송1)(접합), 경제
자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-
06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-
28)(인천미송유치원 인천동부교육지원청고시2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(인천미송중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천송담초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2021-02-04)(인천미송중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2022-02-28)(인천미송유치원 인천동부교육지원청고시제2022-47)<교육환경 보호에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경510039 (1) 사건의 경매 물건에 대한 종합적인 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510039 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 308-1, 더샵송도마리나베이 120동 26층 2603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 832,000,000원

* 토지 면적: 58.53㎡ (약 17.70평)

* 건물 면적: 84.92㎡ (약 25.70평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 공감에셋대부주식회사

1.2. 건물 정보

* 아파트명: 더샵송도마리나베이

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 38층 건물 중 26층

* 사용 승인일: 2020년 7월 13일

* 총 세대수: 3,100세대

* 주차 대수: 총 4,193대 (지하 4,160대, 지상 33대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, '미송초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로2류

* 기타 제한: 경제자유구역, 성장관리권역

* 보호구역: 미송초등학교, 인천미송유치원, 인천미송중학교, 인천송담초등학교 등 관련 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 15일에 접수된 공감에셋대부주식회사의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당권, 근저당권부채권질권, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 실제 점유 및 명도 가능성에 대해서는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변으로 다양한 편의시설과 교육시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 미송초등학교, 인천미송중학교, 인천송담초등학교, 인천미송유치원 등이 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 및 복지 시설

단지 내 및 주변으로 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 잘 조성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

인천국제공항고속도로, 제2경인고속도로 등 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 및 임대차 정보

감정평가서상 "내벽 : 미상임", "임대관계는 미상임" 등의 기재로 보아, 건물 내부 상태 및 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 공유수면 준공매립지 제한

토지이용계획상 공유수면 준공매립지로, 준공일로부터 10년간 매립 목적 변경 제한이 있었습니다. (2011년 준공, 2021년 제한 해제 추정). 현재는 제한 사항이 만료되었으나, 건설 당시의 지반 특성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 채무 총액

등기부 채권 총액이 1,320,000,000원으로 높으나, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동의 신축급 대단지 아파트로, 우수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 2020년 준공으로 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다. 비록 채무 총액이 높으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 최근 매매가를 고려할 때 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트: 2020년 준공된 더샵송도마리나베이 단지의 쾌적한 주거 환경.

* 송도국제도시의 미래 가치: 경제자유구역으로서 지속적인 개발 및 인프라 확충 가능성.

* 편리한 생활 환경: 초중고교 인접, 다양한 생활 편의시설 및 교통 접근성 우수.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가와 감정가 사이의 격차를 활용한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84.202㎡ ~ 84.4546㎡)의 아파트가 2026년 7월 중 600,000,000원 ~ 628,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 84.92㎡ 면적에 26층으로, 최근 거래가 중 상위권 수준인 628,000,000원을 초과하는 가격으로 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

감정가 832,000,000원 대비 낮은 편인 최근 실거래가를 감안할 때, 약 70% ~ 80% 수준인 580,000,000원 ~ 665,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 현 시세 및 투자 가치를 종합적으로 고려할 때, 640,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 이는 최근 실거래가 상단보다 높고, 감정가 대비 합리적인 수준으로, 낙찰 가능성과 수익성을 동시에 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.