나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510082 [1] 인천광역시 계양구 효성동 602-4 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 ""효성고가교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 사용승인일자는 1991년 07월 26일임.

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감 등(표준마감기준)
창호 : PVC샤시마감 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약10m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현황상 '4동'으로 표기되어 있음(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510082 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 602-4 2동 3층301호

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물

사용승인일자: 1991년 07월 26일

해당층: 지상 3층

건물 총 면적: 381.85㎡ (2동 기준)

호수: 19세대 (2동 기준)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

건물면적: 36.48㎡ (약 11.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 82,000,000원

건물 감정가: (별도 기재 없음, 일괄 산정된 것으로 추정)

토지 감정가: (별도 기재 없음, 일괄 산정된 것으로 추정)

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성고가교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 2040 인천광역시 경관계획상 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 북측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 30일자 계양세무서장의 압류(갑20)입니다.

현재 진행 중인 본건 강제경매(갑21)는 2025년 06월 18일자 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

본건 등기부상 을구 순위 9번으로 2023년 09월 19일자 김희수 씨의 주택임차권(을9)이 등기되어 있으나, 말소 예정 사항으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권 금액은 110,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(김희수)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 20일

확정일자: 2021년 07월 30일

배당신고일자: 2023년 09월 19일

임차인 현황표 상으로는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다.

또한, 집합건물 등기부 요약 상 을구 9번 주택임차권은 "말소: 말소"로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에는 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라고 명시되어 있습니다.

이러한 점으로 미루어 볼 때, 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "특수물건정보" 및 "특이사항"에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있어, 실제 권리 관계 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 계양세무서장 압류 (2023.06.30)

말소기준권리보다 선순위 권리(저당권, 근저당, 가압류, 압류 등)는 없는 것으로 보입니다.

따라서 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 계양구 효성동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 자체의 개발 여건 및 잠재력을 고려해야 합니다.

인근에 효성고가교가 위치하며, 차량 접근성은 양호합니다.

4.2. 주변 실거래가 분석

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사한 유형의 주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 49.49㎡, 80,000,000원 (약 1,616,488원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 41.67㎡, 69,700,000원 (약 1,672,402원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 56.1㎡, 90,000,000원 (약 1,604,278원/㎡)

평균 실거래가: 약 1,631,096원/㎡

본건 건물 면적(36.48㎡)을 기준으로 환산 시, 예상 시장 가치는 약 59,500,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 82,000,000원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

정확한 교육 시설 및 기타 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

5.2. 기타

본건은 "4동"으로 현황상 표기되어 있다는 특이사항이 있어, 건축물 현황과의 차이점에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 언급된 점, 그리고 HUG 인수조건 변경 사항은 실제 인수 시 추가적인 확인 및 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 주택도시보증공사의 확약서 내용과 실제 인수 조건에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 현황 차이

현황 조사서 상 본건이 '4동'으로 표기되어 있다는 점은 건축물대장이나 등기부상 정보와 다를 수 있습니다. 이는 추후 건물 관리에 있어 혼란을 야기하거나, 실제 건물 구조 및 동 번호 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 주택도시보증공사가 본건 취득 및 관리에 특별한 조건을 가지고 있음을 시사합니다. 이는 매각 이후 진행 절차나 예상치 못한 의무 발생 가능성이 있음을 의미하므로, 입찰 전 해당 조건에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 82,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 시, 본건 면적 기준 시장 가치는 약 6천만원 수준으로 추정되어 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

권리관계 상으로는 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되나, '대항력있는임차인' 언급 및 HUG 인수조건 변경, 건물 현황 차이 등의 특이사항으로 인해 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서, 낙찰 후에도 권리 관계 및 HUG 조건에 대한 면밀한 검토와 추가적인 조사 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 권리 관계 및 특이사항 리스크를 충분히 고려한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

"HUG 인수조건 변경" 사항을 정확히 파악하고 유리한 조건으로 인수가 가능하다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 시장 가치는 약 6천만원 수준으로 추정됩니다.

또한, 임차인 권리 관계의 불확실성, HUG 인수조건 변경, 건물 현황상의 차이 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 분석 및 HUG 관련 조건에 대한 최신 정보를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.