나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509983 [1] 인천광역시 부평구 부평동 134-3 탑클래스 3층 302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 서측으로 10미터이내 위치하며
주위 일대는 동류형의 업무시설, 주상복합공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고
주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내의 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감.
내벽 : 타일 및 벽지 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>, 상대보호구역,
절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509983 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 134-3 탑클래스 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 187,000,000원

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

건물면적: 51.16㎡ (약 15.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측으로 10미터 이내에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 유사한 형태의 업무시설, 주상복합 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경509983)으로 인한 주택도시보증공사의 권리입니다. 등기부채권 총액은 170,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김연희)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-30

확정일자: 2022-10-20

배당신고일자: 2024-12-11

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정 권리로 파악됩니다.

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-30

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 0원임에도 불구하고 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기(김연희)에 대해 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상 다수의 소유권 이전 및 신탁 말소 등기가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 4일 인천광역시 부평구 부평동 134-3번지 소재 '탑클래스' 오피스텔(전용면적 51.157㎡, 6층)이 160,000,000원(1억 6천만원)에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본건과 동일한 건물 내 유사 면적의 거래 사례로, 현재 시세 판단의 기준이 될 수 있습니다.

4.2. 임대/수익률 분석

제공된 전월세 정보가 매매 정보와 동일한 것으로 보아, 직접적인 임대 수익률 분석은 어렵습니다. 다만, 최근 거래 금액을 기준으로 월세 전환 시 예상 임대료를 추정해볼 수 있습니다. (현재 시점 기준 160,000,000원의 가치를 감안)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 탑클래스

준공년도: 2018년 (사용승인일: 2018년 02월 14일)

총 층수: 14층

본건 위치: 3층 302호

주요 용도: 업무시설, 공동주택 (본건은 오피스텔로 이용 중)

5.2. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재 붙임 마감

내벽: 타일 및 벽지 마감

창호: 새시 창호

설비: 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 전입일자 2022년 11월 30일자로 대항력이 있는 임차인 서 의 존재입니다. 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력의 법적 효력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 HUG 보증 관련 절차가 진행 중이거나 특별 조건이 있음을 시사하며, 이는 경매 진행 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. 토지이용계획 상 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부평동 중심부에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 최근 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능하지만, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. HUG 관련 조건 변경 사항도 명확히 확인하고 명도 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평구 핵심 지역 내 입지

* 비교적 최근 준공된 오피스텔(2018년)

* 최근 거래 사례 확인 가능

9. 예상 입찰가

최근 거래가 160,000,000원(1억 6천만원)을 기준으로, 감정가 187,000,000원과 비교 시 시세가 하락했을 가능성을 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인(서 )으로 인한 명도 리스크 및 기타 제반 비용을 감안할 때, 보증금 0원으로 인수되는 임차인의 잠재적 부담(0원)을 제외하고, 보수적으로 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.