나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510033 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 1동 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""서운공원""남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2019.09.04)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단 부정형 토지로서, 현황 ""업무시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 공히 준공업지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510033 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 1동 5층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 245,000,000원

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

건물면적: 70.97㎡ (약 21.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 서운공원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본건은 북측 약 10미터, 서측 약 14미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 속합니다.

건물은 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층에 위치하며, 2019년 9월 4일 사용승인을 받았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 17일자 남동세무서장의 압류(갑6)입니다.

이후 접수된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서에 의하면 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024년 5월 2일 접수, 채권액 254,000,000원)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다.

임차인 정보상 '함호승'은 2022년 8월 19일 전입, 2022년 7월 14일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

그러나 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 내용과 'HUG 인수조건 변경' 특이사항을 종합할 때, 해당 임차권의 승계 여부는 HUG 및 관련 법률 전문가와 직접 확인이 필수적입니다.

채권자이자 경매 신청인인 주택도시보증공사(HUG)의 채권액은 254,000,000원입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으며, 이는 HUG의 채권 회수 방식 및 본건 부동산의 인수 조건에 변동이 있음을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 작전동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능과 주거 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 서운공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 조성하는 데 기여합니다.

반경 내 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호합니다.

오피스텔의 주된 이용 용도는 업무시설 및 주거용으로 복합적인 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 서운공원이 있어 녹지 공간을 활용하기 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 시내 접근성이 양호한 편입니다.

건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 인프라는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항입니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '을구 순위 1번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 점은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

비록 임차인 정보에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출은 해당 임차권의 존속 가능성을 높이며, 이에 따른 보증금 승계 또는 명도 관련 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

본건이 위치한 준공업지역의 특성상, 주변의 공업 시설이나 개발 계획에 따라 환경 또는 가치 변동성이 있을 수 있습니다. (※ 주변 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로, 입지 조건 및 기본적인 건물 상태는 양호합니다.

그러나 권리분석상 HUG와 관련된 복잡한 문제가 있어 잠재적 리스크가 크다고 판단됩니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 주택임차권과 HUG 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 HUG에 직접 문의하여 정확한 인수 조건 및 임차권 처리 방안을 파악하는 것이 절대적으로 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도의 오피스텔로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

인천광역시 계양구라는 지역적 이점과 서운공원 인근의 쾌적한 주거 환경은 긍정적인 요소입니다.

부동산 강제경매 물건으로, 시장 가격보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, HUG 관련 변수 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

최근 매매 사례(유사 면적, 2026년 3월): 70.97㎡ 기준 210,000,000원

최근 매매 사례(유사 면적, 2025년 7월): 68.85㎡ 기준 220,000,000원

최근 실거래가 및 면적을 고려할 때, 본건의 시장 가격대는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 감정가는 245,000,000원으로 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

권리분석 상 HUG 관련 불확실성이 크므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 간주되나, 임차권의 승계 가능성 및 HUG와의 협의 조건이 입찰가 산정에 가장 큰 변수가 될 것입니다.

따라서, HUG의 인수조건 및 임차권 승계 여부를 명확히 확인한 후, 보수적인 관점에서 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 수준의 입찰은 HUG 관련 위험 요소를 충분히 해소했을 때 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.