나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510030 [1] 인천광역시 계양구 효성동 195-10 나동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 ""효성남초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 4층건내 제2층 제202호로서
외벽 : 몰탈위페인트 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로와 연계된 동측 공도를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-06-01), 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))＜교육환경 보호에
관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

현황 상 13동으로 표기되어 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510030 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 195-10 나동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

토지지분: 26.80㎡ (약 8.11평)

건물면적: 38.23㎡ (약 11.56평)

건물지분: 38.23㎡ (약 11.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO

주의사항: 현황 상 13동으로 표기되어 있음 (현황조사보고서 참조).

감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 효성동 소재 ""효성남초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 4층건내 제2층 제202호로서 외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

* 설비내역: 기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 단지내 포장도로와 연계된 동측 공도를 통하여 진출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 상세 임대내역은 미상임.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 효성남초등학교 남동측 인근에 자리하고 있어 주거지역으로서의 기본적인 입지를 갖추고 있습니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 물건지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 강화에 적합한 용도 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-22

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 7월 13일 접수된 안양농업협동조합의 근저당(을5)입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 관련: 김희옥(2005-08-19), 김다솜(2015-08-17), 정정미(2019-12-09, 소유권이전청구권가등기) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당: 안양농업협동조합(2021-07-13, 78,000,000원), 서울보증보험주식회사(2023-07-26, 540,000,000원)의 근저당이 설정되었으나, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

* 가압류: 신한카드, 중소기업은행, 롯데캐피탈주식회사, 농협은행주식회사, 인천강화옹진축산업협동조합의 다수의 가압류가 설정되었으나, 이 역시 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임의경매: 인천지방법원 2025타경510030 (채권자: 안양농업협동조합)으로 본 건이 경매에 나왔습니다.

* 압류: 파주세무서장, 계양세무서장, 파주시의 압류 등기 또한 매각으로 소멸 대상입니다.

* 등기부채권 총액: 총 1,802,688,209원 입니다.

* 권리분석 종합: 등기부 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리 부담은 없습니다.

* 물건명세서 참고사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 라는 문구가 기재되어 있으나, 등기부 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았으므로, 실제 현황을 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 남양연립 (1979년식, 49.49㎡, 1층): 8,000만원

* 향림대궐빌라 (1994년식, 41.67㎡, 3층): 6,970만원

* 청하빌라 (1993년식, 56.1㎡, 3층): 9,000만원

* 시세 비교: 본건의 건물 면적은 38.23㎡ (약 11.56평)이며, 최근 거래된 사례들의 면적(41.67㎡~56.1㎡)과 유사하거나 다소 작습니다. 거래 금액은 6,970만원에서 9,000만원 수준입니다.

* 감정가와의 차이: 본건의 감정가는 110,000,000원이나, 최근 실거래가 및 유사 면적의 시세는 6,970만원에서 9,000만원 사이로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 효성남초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 및 동 호수 표기 차이: 본건의 주소지는 '인천광역시 계양구 효성동 195-10'이며, 건축물 표제부 상 건물명은 '삼미하우스'입니다. 그러나 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '현황 상 13동으로 표기되어 있음'이라는 내용이 있어, 실제 현황과 공부상의 표기 또는 건물 번호에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 정확한 확인이 필요합니다.

* 상세 임대 내역 미상: 임차인 현황에서 '상세 임대내역은 미상임'이라는 점은 참고해야 합니다. 비록 현 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 다른 미등재 임차인이나 권리관계가 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재된 사항은 주의가 필요합니다. 등기부 상에 지상권이 명시적으로 나타나지 않았더라도, 실질적인 지상권의 존재 여부는 법률 전문가를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 효성남초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, '현황 상 13동으로 표기'라는 특이사항과 '지상권' 관련 문구는 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 가장 큰 특징은 감정가(110,000,000원) 대비 주변 실거래가(6,970만원~9,000만원)가 현저히 낮다는 점입니다. 이는 향후 낙찰가를 결정하는 데 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시장가 대비 높은 감정가: 주변 시세보다 높은 감정가는 오히려 저가 낙찰의 기회를 제공할 수 있습니다. 시세에 대한 면밀한 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 안정적인 주거지 입지: 초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 명도 외에는 큰 권리상 문제 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건의 면적(약 11.56평) 및 가격(6,970만원~9,000만원)을 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시장 가격은 약 7,000만원에서 8,500만원 사이로 추정됩니다. 제공된 감정가 110,000,000원은 현재 시세와 큰 차이를 보이므로, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 책정해야 합니다.

* 주변 시세 기반 예상가: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* 입찰 시 고려사항: 감정가가 시세 대비 높은 점을 감안하여, 본건의 가치를 면밀히 재평가하고, 현장 조사 및 권리관계 확인 후 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 비용 등 추가 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.