나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509982 [1] 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 답동 소재 ""송도중학교"" 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2019-11-29)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11),
대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-07)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-30)
(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>,
상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(재설정(2009.12.09.))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509982 (1)

소재지: 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 309,000,000원

토지면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

토지 지분: 17.2019㎡ (약 5.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.15㎡ (약 25.46평)

건물 지분: 84.15㎡ (약 25.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일자: 2019년 11월 29일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 답동 소재 "송도중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 도로를 통해 본건에 접근할 수 있습니다.

이마트 동인천점이 약 234m 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

신포, 신흥, 현대시장 등 재래시장이 인근에 있어 전통적인 시장 이용도 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 03월 27일자 도봉세무서장의 압류 (갑6) 입니다. [표시된 정보상 해당 압류는 말소된 것으로 보이나, 등기부상 말소기준권리를 확인하는 것이 중요합니다.]

* 인천지방법원 2025타경509982 (1) 강제경매 개시결정 (갑8, 2025-06-16 접수): 채권자 주택도시보증공사, 채권액 320,000,000원. 이 경매로 인해 말소될 권리입니다.

* 을구 1번 주택임차권 등기: 채권자 전대건, 권리금액 20,000,000원, 전입일자 2020-04-13. 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 분류되어 있으며, 다만 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"에 따라 말소될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (전대건): 보증금 320,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-13, 확정일자 2022-04-04, 배당신고일자 2024-03-13. "대항력 : 없음"으로 명시되어 있습니다.

* 최다빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-18. "대항력 : 없음"으로 명시되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 20,000,000원 (갑6 압류와 관련된 것으로 보이며, 말소기준권리 확인 시점까지의 채무 총액은 더 높을 수 있습니다.) [집합건물 등기부요약 참조]

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 중구 답동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 사용승인일자가 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류 접합 지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 해양환경관리법상 특별관리해역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률상 학교 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 인근 학교 시설이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 2026년 3월 10일에 동일 건물(아르누보) 6층, 전용면적 82.85㎡(약 25.06평)이 250,000,000원(2억 5천만원)에 직거래되었습니다. 이는 감정가 309,000,000원 대비 약 81% 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동인천역까지 버스로 2코스, 도보 20분 거리에 있으며, 1호선 급행 이용 시 영등포역까지 36분 정도 소요됩니다.

* 편의시설: 이마트 동인천점이 234m 거리에 위치하며, 신포, 신흥, 현대시장 등 재래시장 이용도 편리합니다.

* 교육시설: 본건 인근에 송도중학교가 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 문화시설: 답동성당 등 역사적인 건축물이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 불확실성:

* 특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인"으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황에서 주택도시보증공사(HUG)는 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 그러나 등기부상 을1 주택임차권(전대건, 20,000,000원)은 '말소'로 표시되었으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되며, HUG의 "말소동의 확약서" 제출 여부에 따라 권리 소멸 여부가 결정될 수 있습니다.

* "대항력없는임차인"으로 기재된 HUG의 보증금 320,000,000원 중 얼마만큼이 실제로 매각으로 소멸되는지, 또는 낙찰자가 인수해야 하는 부분은 없는지 명확한 확인이 필요합니다.

* HUG가 채권자이면서 임차인의 보증금 반환 관련 내용이 복합적으로 얽혀있어, 인수 조건 변경의 구체적인 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다. [기타참고사항]

* 건축법상 건축선: 11층 이상 건축물은 3m, 그 외는 2m의 건축선 지정이 있습니다. (건축과 문의 필요)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 답동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 시장 상황에 따라 협상의 여지가 있을 것으로 보입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 및 보증금 문제입니다. "대항력 없음"으로 기재되어 있음에도 불구하고 "말소되지 않는 권리"로 언급되며, "HUG 인수조건 변경" 등의 특이사항은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있거나, 복잡한 권리 관계가 존재할 가능성을 시사합니다.

따라서, 입찰 전 법원 집행관실이나 관련 법률 전문가를 통해 해당 임차권의 최종 인수 여부와 HUG의 말소 동의 확약서의 효력 등을 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통: 동인천역 및 주요 도로 접근성이 용이하며, 버스 노선이 다양하여 출퇴근이 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인이 완료된 비교적 최신식 오피스텔로, 내부 상태 및 관리 측면에서 강점을 가질 수 있습니다.

* 생활 편의시설 인접: 대형마트, 재래시장, 병원 등 생활에 필요한 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 상업지역 내 위치: 일반상업지역에 속해 있어 향후 임대 수요 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 309,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 3월 10일 동일 건물 6층, 전용면적 82.85㎡(약 25.06평)이 250,000,000원(2억 5천만원)에 거래되었습니다.

이는 감정가 대비 약 81% 수준입니다.

본건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, HUG 관련 임차권 및 보증금에 대한 불확실성이 존재하므로, 잠재적 인수 부담을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 현재 시장 가격을 반영하고 잠재적 리스크를 고려한 적정 입찰가는 감정가 대비 10~20% 할인된 수준에서 검토하는 것이 합리적입니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 법원 경매 정보 및 관련 서류를 재확인하여 최신 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.