나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1185 [1] 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 103동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “청람초등학교” 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 중
제103동 제11층 제1101호로서,
외 벽 : 몰탈위 수성페인트 및 화강석붙임.
창 호 : 하이샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방, 위생, 소화, 승강기, 주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로서, 청라센트럴에일린의뜰 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축
사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1185 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 103동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 859,000,000원

토지면적: 41.98㎡ (약 12.70평)

건물면적: 95.27㎡ (약 28.82평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재한 "청람초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 또한, 본건 진입로 외곽 공도와 접하며 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)으로, 채권 최고액은 407,000,000원입니다. 이외 을4 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 등 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 1,775,979,980원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 명시된 임차인 정보는 없으나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 중 11층 1101호에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 수성페인트 및 화강석 붙임으로 마감되었고, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 내부 설비로는 난방, 위생, 소화, 승강기, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 가장형이며, 청라센트럴에일린의뜰 단지 내 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 상권분석

청라센트럴에일린의뜰 단지는 청라국제도시의 핵심 지역에 위치하며, 다양한 편의시설을 근거리에서 이용할 수 있습니다. 단지 내 상가 및 인근의 상업시설(홈플러스, 롯데마트 등)을 통해 쇼핑과 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 단지 건너편에는 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다. 커낼웨이와 청라호수공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

시세 정보에 따르면, 35평형(전용 84.98㎡)의 매매가는 7.9억원, 전세가는 4.6억원 수준으로 파악됩니다. KB시세 등에서도 유사한 시세 정보가 확인됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "청람초등학교"가 남측 인근에 위치하며, 경명초, 청람중, 달튼외국인학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상가, 홈플러스 인천청라점, 롯데마트 청라점, 청라 커낼웨이 상권 등 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 국제성모병원이 인접해 있습니다.

* 교통: 인천 지하철 2호선 가정역으로의 접근성이 좋으며, 공항철도 청라국제도시역을 이용하면 서울역까지 30분대 진입이 가능합니다. 또한, 공항고속도로, 경인고속도로 직선화, BRT(청라~가양) 등을 이용할 수 있습니다. 향후 지하철 7호선 연장, GTX-D/E 노선 등 교통 호재가 계획되어 있습니다.

* 주변 환경: 청라 문화공원, 청라호수공원 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화 물건입니다. 유동화란 자산을 기초로 증권을 발행하여 자금을 조달하는 금융 기법으로, 주로 금융기관이 보유한 부실채권을 매입하여 유동화전문회사(SPC)를 통해 관리 및 처분하는 과정에서 발생합니다. 이는 채권의 효율적인 회수 및 관리 목적이 크며, 물건 자체의 특별한 리스크를 의미하는 것은 아니나, 거래 구조가 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만, 실제 점유자가 파악되지 않은 상황이므로, 현장 방문 시 임차인 현황을 면밀히 조사해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 청라 지역에 쓰레기 소각장과 관련된 이슈가 있었으나, 인천환경공단 청라사업소 소각장의 경우 식물원처럼 관리되고 악취가 나지 않는 등 혐오시설 이미지를 탈피하려는 노력이 있는 것으로 보입니다. 본 물건과 직접적인 혐오시설의 인접성은 확인되지 않으나, 주변 환경 분석 시 고려할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 주변 편의시설, 교육시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히 향후 교통망 확충 계획은 미래가치를 더욱 높일 수 있는 요소입니다. 권리관계가 비교적 명확하며 인수되는 임차 보증금이 없어 권리분석상의 큰 부담은 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 채권 매입 주체 및 처리 과정에 대한 이해가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 중심 입지로 생활 편의성 우수

* 풍부한 학군과 편리한 교통망 (향후 교통 호재 다수)

* 깔끔한 권리관계 및 인수되는 임차 보증금 없음

* 인접한 상업시설 및 녹지 공간을 통한 쾌적한 주거 환경

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 859,000,000원입니다. 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 해당 금액을 제외한 금액으로 고려할 수 있습니다. 최근 시세 및 주변 부동산 동향을 고려할 때, 입찰가 산정에는 보수적인 접근이 필요하며, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 조사를 심층적으로 진행한 후, 본인의 투자 목표와 리스크 허용 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 보고서에 제시된 예상 입찰가는 정보 제공 목적이며, 실제 입찰가 결정은 개인의 판단에 따라 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.