나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509903 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-88 4층 401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509903 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-88 4층 401호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경509903 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-88 4층 401호 | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 69,090,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경509903 (1)이며, 용도는 다세대주택, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 25-88 4층 401호입니다.

감정가는 141,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

토지면적은 26.02제곱미터 (약 7.86평), 건물면적(전용면적)은 55.71제곱미터 (약 16.85평)입니다.

건물의 구조는 2002년 2월 4일에 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제4층 제401호입니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 샤시창호입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 다세대주택, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주안역세권의 영향을 받고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 주안역(1호선 및 인천2호선) 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 용이하며, 제반차량의 진출입도 용이하여 교통 사정은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 이용 상태

토지는 1필지 장방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역(주안역지구)으로 지정되어 있어, 향후 개발 잠재력은 높은 지역으로 분류됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 유형

토지 및 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건으로, 토지나 건물 중 일부만 매각하여 발생하는 법정지상권 등의 리스크는 없습니다. 소유자 및 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 핵심 권리 관계 (선순위 임차권등기 명령)

본건 등기사항전부증명서상에 임차권등기명령 (2023카임14438, 2023.09.20 등재)이 존재합니다.

임차권자 이**의 권리 관계는 다음과 같습니다.

임차보증금: 149,000,000원

확정일자: 2021.07.28

주민등록일자: 2021.08.24

임차보증금(149,000,000원)이 감정가(141,000,000원)보다 높아, 임차인이 선순위일 경우 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 매수인은 인수할 보증금액이 발생할 가능성이 높으며, 이는 본 물건의 최대 리스크입니다. 정확한 선순위 여부는 말소기준권리보다 앞서는지 여부를 면밀히 재검토해야 하나, 권리인수 가능성이 높으므로 투자의사 결정에 있어 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주안역을 중심으로 형성된 일반상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다. 역세권의 배후 주거지 역할을 수행하며 상업시설 이용의 편리성이 높습니다.

4.2. 생활 정보

주안역이 인접하여 쇼핑, 문화, 편의 시설 이용이 편리하며, 기본적인 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

인천 미추홀구 지역은 과밀억제권역에 속하며, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 최대 리스크: 임차보증금 인수

권리 분석에서 언급된 대로, 매각가에 따라 임차인에게 변제되지 않는 임차보증금 149,000,000원의 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전에 임차인의 배당 요구 여부 및 말소기준권리와의 순위를 철저하게 분석해야 합니다.

5.2. 현장 조사 및 혐오시설

본건은 상업지역 인근에 위치하므로, 주안역 인근 상업지역 특성상 심야 영업시설이나 유흥업소, 모텔 등의 밀집도가 높을 수 있습니다. 정확한 주거 환경의 쾌적성 판단을 위해서는 반드시 현장 답사를 통한 주변 환경 및 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 주안역세권의 일반상업지역에 위치하여 입지 조건은 매우 우수하나, 선순위 임차권등기 명령으로 인한 대규모 임차보증금 인수 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건과는 달리 권리 분석의 난이도가 높고, 안전 마진 확보를 위한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 입지적 우위: 주안역 초역세권 및 일반상업지역으로 향후 임대 수요 및 재매각 용이성이 높습니다.

2. 리스크 선행 투자: 인수할 임차보증금액을 감안하여 보증금 인수가격 + 입찰가를 감정가보다 훨씬 낮은 수준으로 설정할 수 있는 경우에만 고려해야 합니다.

3. 명도 협상 중요성: 낙찰 후 임차권자와의 명도 및 보증금 반환 관련 협의가 필연적으로 수반되므로, 이에 대한 협상 능력과 전략이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계