나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510016 [1] 인천광역시 서구 청라동 25-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천경연초중학교" 북서측 인근에 위치고 있으며, 부근은 단독주택, 아파트, 주거나지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주택 2개동 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 완충녹지(저촉), 가축 사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 토지의 부합물로 판단되는 대문, 담장, 조경수(반송나무, 보리수나무, 감나무 , 철쭉, 포도나무 등), 잔디 및 데크시설이 소재하며, 이동가능한 조립식창고가 소재함.

공부와의 차이

공부와 별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 외장석재붙임 마감, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임. (사용승인일 : 2019년 12월 19일)

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물로 판단되는 태양광설비(3KW)은 건물에 포함하여 평가 하였으며, 기타 제시외물건(㉠~㉧)이 소재함. (후첨 <건물개황도> 참조)

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
토지 지분 매각(건축된 건물 점용 중인 구분소유적 공유관계임)
토지상에 소재하는 대문, 담장, 조경수, 잔디 및 데크시설은 토지의 부합물로서 매각에 포함
구조상 이전이 용이한 조립식창고(약2㎡)는 매각에서 제외
태양광설비(3KW)는 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510016 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 25-3

용도: 다가구주택

감정가: 1,056,328,800원

토지 면적: 335.60㎡ (약 101.52평)

토지 지분: 167.8㎡ (약 50.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 122.13㎡ (약 36.94평)

건물 지분: 122.13㎡ (약 36.94평)

건물 제시외 면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물

건물 사용승인일: 2019년 12월 19일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천경연초중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 단독주택, 아파트, 주거나지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

남동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주택 2개동 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부 기준: 을구 3번 신한은행 근저당 (2020-01-03 접수, 216,000,000원)

건물 등기부 기준: 을구 3번 경서농업협동조합 근저당 (2023-05-26 접수, 558,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 지상권 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-22

대항력: 있음

* 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 진행 시 법적 관계 및 제반 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 1,248,696,723원

건물 등기부채권 총액: 648,696,723원

특이사항: 토지거래허가구역 (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. - 현재 기간 만료), 대항력 있는 임차인, 지분 매각.

* 본 물건은 토지 지분 매각이며, 건축된 건물 점용 중인 구분소유적 공유관계입니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천경연초중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 단독주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

상업 시설 이용이 비교적 편리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

교육: 인천경연초등학교, 인천경연중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 상업지구 접근성도 무난합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시된 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

토지 지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

토지거래허가구역: 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내에 있었으나, 현재는 기간이 만료되었습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

제시외 건물: 약 45.65㎡의 제시외 건물(창고 약 2㎡ 제외)이 매각에 포함됩니다. 구조상 이전이 용이한 조립식 창고(약 2㎡)는 제외됩니다.

토지이용계획: 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 교육 및 주거 환경이 양호한 지역에 위치한 다가구주택입니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 태양광 설비(3KW) 등 부대시설이 포함되어 있습니다. 토지 지분 매각 방식이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 고려할 때 권리 분석 및 명도 계획을 신중하게 수립해야 합니다. 토지거래허가구역이었으나 현재 기간이 만료되었습니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 주거 입지: 초중학교 인근에 위치하며, 주변 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

부합물 및 종물 포함: 태양광 설비 등 부대시설이 매각에 포함되어 가치 상승 요인.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금 0원을 제외하고 산정합니다.

감정가: 1,056,328,800원

본 건의 총 채권액(약 18.96억원)이 감정가를 초과하고 있어, 권리상 소멸될 채권이 많아 낙찰가는 감정가 내외 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 주변 시세, 건물의 상태, 명도 가능성 및 비용, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 후 입찰가격을 산정하는 것이 권장됩니다.1.물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510016 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 25-3

용도: 다가구주택

감정가: 1,056,328,800원

토지 면적: 335.60㎡ (약 101.52평)

토지 지분: 167.8㎡ (약 50.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 122.13㎡ (약 36.94평)

건물 지분: 122.13㎡ (약 36.94평)

건물 제시외 면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물

건물 사용승인일: 2019년 12월 19일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천경연초중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 단독주택, 아파트, 주거나지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

남동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주택 2개동 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부 기준: 을구 3번 신한은행 근저당 (2020-01-03 접수, 216,000,000원)

건물 등기부 기준: 을구 3번 경서농업협동조합 근저당 (2023-05-26 접수, 558,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 지상권 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-22

대항력: 있음

* 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 진행 시 법적 관계 및 제반 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 1,248,696,723원

건물 등기부채권 총액: 648,696,723원

특이사항: 토지거래허가구역 (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. - 현재 기간 만료), 대항력 있는 임차인, 지분 매각.

* 본 물건은 토지 지분 매각이며, 건축된 건물 점용 중인 구분소유적 공유관계입니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천경연초중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 단독주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

상업 시설 이용이 비교적 편리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

교육: 인천경연초등학교, 인천경연중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 상업지구 접근성도 무난합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시된 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

토지 지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

제시외 건물: 약 45.65㎡의 제시외 건물(창고 약 2㎡ 제외)이 매각에 포함됩니다. 구조상 이전이 용이한 조립식 창고(약 2㎡)는 제외됩니다.

토지이용계획: 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 교육 및 주거 환경이 양호한 지역에 위치한 다가구주택입니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 태양광 설비(3KW) 등 부대시설이 포함되어 있습니다. 토지 지분 매각 방식이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 고려할 때 권리 분석 및 명도 계획을 신중하게 수립해야 합니다. 토지거래허가구역이었으나 현재 기간이 만료되었습니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 주거 입지: 초중학교 인근에 위치하며, 주변 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

부합물 및 종물 포함: 태양광 설비 등 부대시설이 매각에 포함되어 가치 상승 요인.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금 0원을 제외하고 산정합니다.

감정가: 1,056,328,800원

본 건의 총 채권액(약 18.96억원)이 감정가를 초과하고 있어, 권리상 소멸될 채권이 많아 낙찰가는 감정가 내외 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 주변 시세, 건물의 상태, 명도 가능성 및 비용, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 후 입찰가격을 산정하는 것이 권장됩니다.

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