나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510068 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 OOO OOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 인천1호선 '갈산역'이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 라멘조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상2층건내, 제1층 제134호로서,
(사용승인일: 2021.05.24.)
외벽: 외장석재 붙임 마감 등
창호: 알루미늄새시 창호 마감 등

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로를, 남서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로를, 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510068 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 171 부평지웰에스테이트트라이앵글171 1층134호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 342,000,000원

* 토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 건물면적: 32.74㎡ (약 9.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지도농업협동조합 (경매개시결정 채권자 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 갈산동 '갈산역' 동측 인근

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 연립 주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역

* 교통: 차량 진입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 인천1호선 '갈산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. (대중교통 편의성 보통)

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로를 통하여 출입 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권액 299,000,000원)

* 후순위 권리:

* 2025년 6월 17일 지도농업협동조합의 임의경매 개시결정 (채권액 244,423,123원)

* 2025년 7월 23일 부평구의 압류

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (현장 조사 및 등기부상 상세 내용 확인 필수)

* 인수되는 권리: 위 '매각 후 소멸되지 않는 권리' 외에는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 보증금 및 차임 등 상세 내용 미상. 인수 부담은 없으나, 대항력 유무 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역(아파트, 주택 등) 내에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 지역입니다.

* 용도: 근린생활시설로서, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 업종(편의점, 미용실, 세탁소, 식당 등)이 입점하기에 적합합니다.

* 잠재 고객: 인근 주거 단지 입주민을 주요 고객으로 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지, 다세대/연립 주택, 기타 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 해당 지역 주변 지도 검색을 통해 혐오시설(유해시설 등)의 유무를 사전에 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계 불확실성: 등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 권리 분석 시 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 미상 정보: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 처리되어 있어, 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 복합적인 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 건물 하자 및 상태: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 현장 조사를 통해 누수, 균열 등 내부 하자 여부를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동의 갈산역 인근에 위치한 근린상가로, 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다. 아파트 단지 등 배후 주거 수요가 풍부한 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 등기부상 '지상권'의 인수 가능성, 임차인 보증금 및 차임 미상이라는 점은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다. 또한, 해당 지역의 토지 이용 계획 및 제한 사항을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 '갈산역' 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 5월에 사용승인된 건물로, 최신 설비 및 구조를 갖추고 있어 관리 부담이 적습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 주택가에 거주하는 주민을 대상으로 한 안정적인 영업이 가능합니다.

* 소규모 면적: 전용면적이 작아 상대적으로 적은 투자금으로 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 342,000,000원

* 참고: 인수 보증금 0원

* 최근 매매 기록 (등기부): 360,204,900원

* 권리 분석상 총 채권액 (근저당, 임의경매채권액 등): 약 543,423,123원 이상 (압류 채권액 미확인)

본 물건의 입찰가는 감정가 및 최근 거래 사례, 권리 관계, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성 및 임차인 정보 미확인으로 인한 리스크를 반영해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 79% ~ 88% 수준을 예상하며, 예상 입찰가는 대략 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 본 물건에 대한 상세 조사 결과를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.