나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509955 [1] 인천광역시 계양구 작전동 476-30 비케이디센트 비동 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""성지초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 중소규모 공장 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물내 제8층 제806호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""업무시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금209,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509955 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 476-30, 비케이디센트 비동 8층 806호

용도: 오피스텔

감정가: 214,000,000원

토지면적: 20.50㎡ (약 6.20평)

건물면적: 66.18㎡ (약 20.00평) - 전용면적

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, 성지초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물의 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 '을3' 주택임차권(2019.12.19 확정일자, 2020.02.26 전입)이며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

본 경매는 채권자 방 의 강제경매로 진행되었습니다(말소기준권리 '갑12' 강제경매).

'을3' 주택임차권은 보증금 209,000,000원으로, 대항력이 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 209,000,000원으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금은 별도로 인수될 수 있는 위험이 있습니다.

그 외 다수의 압류 및 담보물권이 존재하나, 이들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 방

보증금: 209,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-26

확정일자: 2019-12-19

대항력: 있음

비고: 임차권 등기가 되어 있으며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 작전동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 관련 상가에 대한 임대 수요가 존재합니다.

인근에 성지초등학교가 있어 교육 환경 관련 수요도 고려해볼 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 점은 임차인 확보에 긍정적인 요인입니다.

최근 1~2년간 인근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 212,000,000원(66.18㎡, 7층)에서 215,000,000원(78.23㎡, 10층) 수준을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용 편리.

* 교육시설: 성지초등학교 인접.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 부담: 보증금 209,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 실질적인 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요인입니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금: 임차인의 보증금(209,000,000원)이 본건 감정가(214,000,000원) 및 최근 실거래가(약 212,000,000원)와 유사한 수준이어서, 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인의 인수 부담이 커질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 경관관리구역 등에 해당하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 입지 및 주변 환경은 무난한 편이나, 가장 중요한 권리 분석상의 리스크는 보증금 209,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당 상황에 따라 임차보증금의 상당 부분이 매수인에게 인수될 수 있으며, 이는 예상치 못한 큰 추가 비용으로 발생할 수 있습니다. 따라서 낙찰받기 전 임차인의 실제 배당 예상액을 면밀히 파악하고, 총 실소요 비용이 시세보다 현저히 낮아지는 경우에만 투자를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하는 것이 투자의 성패를 좌우합니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하여 매수인이 인수할 금액이 최소화되거나 없을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 적정 가격에 취득한다면, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 214,000,000원이며, 최근 유사 면적(66.18㎡)의 실거래가는 212,000,000원입니다.

하지만 본 건에는 209,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

따라서, 총 실소요 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하여 매수인이 약 200,000,000원 이상을 인수해야 한다고 가정하면, 실질적인 투자 비용을 낮추기 위해 입찰가는 시장 가치보다 훨씬 낮게 책정되어야 합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (총 실소요 비용 고려)

상기 입찰가는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 총 실소요 비용이 시장 가치(약 212,000,000원)를 크게 넘지 않도록 매우 보수적으로 산정한 범위입니다. 실제 인수될 보증금액을 정확히 파악한 후, 총 지출 예상 금액을 계산하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.