나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510053 [1] 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 401(상가동)동 1층 108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천해원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 단층 건물내 1층 108호로서
외벽 : 석재붙임등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부(집합건축물대장)상 ""학원""으로 되어 있으나, 현황은 ""24시무인카페""로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 각동 및 외곽공도와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) ,
특수도로(보행자전용도로)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에관한 특별법> ,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-본건 전면에 데크 약7.0㎡가 있으나, 거래관행 및 경제적가치등을 고려하여 본건에 포함하여 평가.(감정평가서 상 후첨사진 참조)
-공부상 "학원"으로 되어있으나, 현황은 "24시무인카페"로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경510053 (1) 사건의 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510053 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 401(상가동)동 1층 108호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

* 건물면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

본건 전면에 데크 약 7.0㎡가 소재하나, 거래 관행 및 경제적 가치를 고려하여 감정평가에 포함되었습니다.

공부상 용도는 "학원"이나, 현황은 "24시무인카페"로 이용 중입니다.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 인근의 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 이용하여 각 동 및 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 7월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을5)으로, 채권액은 204,000,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위이거나 후순위에 해당하는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 인천신용보증재단, 중소기업은행, 주식회사 케이뱅크 등의 가압류 및 중소기업은행의 임의경매 개시 결정 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 지상권 개요 없음)

* 등기부채권 총액: 등기부 상 채권 총액은 343,220,707원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건이 위치한 청라동은 신흥 주거지역으로, 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 현재 이용 현황: 공부상 "학원"으로 등록되어 있으나, 현재는 "24시무인카페"로 이용되고 있어 업종 변경 및 신규 창업에 대한 유연성을 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상가 이용객의 방문에 편리합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 인천해원초등학교 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 아파트 단지, 상업시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 거주민 및 학교 관계자, 학생 등 잠재적인 고객층이 두텁게 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역을 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 "학원"과 현황 "24시무인카페" 간의 용도 불일치는 향후 건축법 등 관련 법규 위반 소지 또는 원상복구 의무 발생 가능성을 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 불법 건축물 가능성 (데크): 감정평가에 포함된 전면 데크 약 7.0㎡는 건축물대장상 면적 외 부분으로, 불법 건축물에 해당할 경우 철거 대상이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 파악되지 않아 현재 점유하고 있는 임차인이 있다면 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동의 발달된 주거 및 상업지역에 위치한 근린상가로서, 인근 아파트 단지와 학교를 배후로 안정적인 수요 확보가 기대됩니다. 감정가는 2억 7천 6백만원이며, 권리분석 결과 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용 용도의 불일치, 그리고 감정평가에 포함된 데크 시설의 적법성 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 학교로 인한 안정적인 고객 확보 가능성.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋음.

* 명확한 권리관계: 경매로 인한 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전함.

* 업종 전환을 통한 수익 창출 기대: 현재 운영 중인 무인카페 외 다양한 업종으로의 변경을 통해 수익 증대 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 276,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(용도 불일치, 데크 문제, 임대 관계 미상 등)와 현장 조사 결과, 그리고 최근 상가 시장 동향을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 해당 리스크 해소 비용과 예상 수익률을 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 최종 입찰가는 추가적인 권리관계 조사 및 현장 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.