나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1195 [1] 인천광역시 중구 신흥동1가 34-29 품에지은 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ""신광초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 오피스
텔, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통
임.

교통상황

인근에 시내버스정류장이 소재하고, 남서측 근거리에 수인분당선 ""신포역""이 소재하는 등
대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제15층 제1503호로서,
(사용승인일:2022.04.13.)
외벽: 석재붙임 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방에 의한 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장시설,
소화전설비, 방범용 CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

건물 서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화
호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
-

물건 비고

토지에 관하여 별도 등기 있으나 본 건 부동산은 해당 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1195 (1)

소재지: 인천광역시 중구 신흥동1가 34-29 품에지은 15층1503호

용도: 아파트

감정가: 347,000,000원

토지 면적: 10.49㎡ (약 3.17평)

토지 지분: 10.49㎡ (약 3.17평)

건물 면적: 67.08㎡ (약 20.29평)

건물 지분: 67.08㎡ (약 20.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 중구 신흥동1가에 소재하며, 신광초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 남서측 근거리에 수인분당선 신포역이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

부동산 정보에 따르면 주변으로 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 이에 대한 정확한 현장 확인은 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

본 건의 말소기준권리(을3)는 2022년 12월 23일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(채권액 289,300,000원)입니다. 모든 매각으로 소멸되지 않는 권리를 제외한 나머지 권리는 매각으로 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 289,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인 김효임 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원으로 거주 중이나, 전입일자 및 확정일자가 2022년 12월 27일임에도 불구하고 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 토지에 관하여 별도 등기가 있으나 본 건 부동산과는 해당 없다는 특이사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 인천광역시 중구 신흥동1가에 위치하며, 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 도시개발 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주변에 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 이용 가치

신축 아파트(사용승인일: 2022.04.13.)로서 주거용으로 이용 가치가 높으며, 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 신광초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 지하주차장, 소화전, CCTV 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

수인분당선 신포역과 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 이슈

토지에 관한 별도 등기 존재(본 건과 무관하다고는 하나 주의 필요) 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 건물 상태

2022년 4월에 사용 승인된 신축 건물이나, 경매로 진행되는 점은 채무 관계 등 추가적인 조사가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획이나 인프라 변화에 따라 환경이 변동될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지 관련 별도 등기 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 꼼꼼히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 주거 또는 임대 수익 창출 가능.

* 초등학교 및 역세권에 위치하여 주거 편의성 높음.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 347,000,000원을 기준으로 산정하되, 인수되는 권리(임차보증금 0원) 및 건물 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 신축이라는 점과 권리 사항들을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.