나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2290 [1] 경기도 구리시 교문동 244-5 구리수아주퍼스트 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 '교문초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 전철 8호선 '구리역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상 26층 건물 내
제2층 제202호로서
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 기준시점 현재 공실상태임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선 도로 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

교문동 244-5 :도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 중점경관관리구역(시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙선-구리역, 경춘로 일대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2290 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 244-5, 구리수아주퍼스트 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 481,000,000원

토지면적: 6.45㎡ (약 1.95평)

건물면적: 49.64㎡ (약 15.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 구리시 교문동 소재 '교문초등학교' 북측 인근

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

* 교통: 차량 접근 가능. 인근에 노선버스 정류장 소재. 근거리에 지하철 8호선 '구리역' 소재.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 30일자 신한은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸 예정 권리:

* 2024년 1월 30일자 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 2024년 1월 30일자 신한은행 근저당권 (을1)

* 2025년 6월 18일자 신한은행 임의경매개시결정 (갑3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 등기부등본 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본 건에 대한 인수 보증금 총액이 0원이므로, 대항력 있는 임차인은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 전체로는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 사용되고 있습니다.

* 주변 상권: 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 오피스텔 등 다양한 용도의 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 잠재력: 지하철 8호선 구리역 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호하며, 주변 지역 개발 계획에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 지하철 8호선 구리역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: '교문초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 아파트, 단독주택, 오피스텔 등 다양한 주거 시설과 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 자산유동화전문회사(유동화 회사)가 채권을 인수한 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 내부 절차나 특수성을 고려해야 할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 명도 관련 부담은 적을 수 있으나, 공실의 원인 및 향후 재임대 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역 내 일반/생활 숙박시설 및 위락시설 설치 제한, 중점경관관리구역 지정 등 일부 토지 이용에 제한이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건과 직접적으로 연관된 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 역세권에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요와 함께 교통 접근성이 우수합니다. 현재 공실 상태이며 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 유동화 물건이라는 특성과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 주변 시세, 지역 개발 계획, 향후 상권 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 구리역을 도보로 이용 가능한 거리로, 우수한 대중교통 접근성과 잠재적 유동인구 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 15평 내외의 실용적인 면적으로 소규모 창업이나 투자에 적합합니다.

* 명도 용이성: 현재 공실이며 인수할 임차인이 없어 명도 과정이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

* 복합 상권: 주거, 업무, 상업 시설이 공존하는 지역으로 다양한 업종의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 481,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 부동산 시세, 공실률, 향후 시장 전망, 그리고 본 물건이 가진 고유한 장단점 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 상세한 시장 조사와 현장 방문을 통한 면밀한 분석 후 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.