나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71844 [1] 경기도 남양주시 다산동 OOOO OOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공장(지식산업센터), 근린생활시설,학교 등이 소재하는 지역
으로서 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철곤철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 10층 건물
내 지하 1층 알비 1-0064호로서,
외벽 : 인조석 마감 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.
-사용승인일 : 2022.05.04일임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터, 지원시설-근린생활시설)이며 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 및 냉난방설비, 주차설비, 화재경보설비,
옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20미터, 등측으로 폭 약 45미터, 남동측으로 폭 약 25미터, 서측으로
폭 약 15미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭
35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역
(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화재보호법>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71844 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산지금로 202 (다산동), 현대테라타워DIMC 지하1층 알비1-0064호

* 건물명: 현대테라타워 DIMC

* 사용승인일: 2022년 05월 04일

1.1. 개요

(blank line)

(blank line)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중부새마을금고 (확인됨)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

(blank line)

(blank line)

* 용도: 지식산업센터 / 근린생활시설

* 감정가: 323,000,000원

1.3. 면적 정보

(blank line)

(blank line)

* 토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

* 건물면적: 41.62㎡ (약 12.59평)

2. 입지조건

(blank line)

(blank line)

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 무난한 편임.

* 교통상황: 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함. 경의중앙선 다산역에서 도보 약 15분 거리에 위치하며, 버스 이용 시에는 정류장에서 2-3 정거장 거리임.

* 도로상태: 본 건 북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 45미터, 남동측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

(blank line)

(blank line)

* 임차인 현황:

* * 문 (보증금 30,000,000원, 차임 900,000원, 전입/사업일자 2023-08-23, 확정일자 2023-08-23, 배당신고일자 2025-06-27)

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 중부새마을금고, 2023-01-13 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 을3 근저당권, 을4 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 임의경매 등 (모든 권리 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됨.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 484,949,483원

4. 상권분석

(blank line)

(blank line)

* 건물 정보: 본 건물인 현대테라타워DIMC는 2022년 5월 4일 사용승인을 받은 지하 4층/지상 10층 규모의 지식산업센터로 총 2128호실로 구성되어 있음.

* 건물 용도 및 이용 현황: 공부상 공장(지식산업센터, 지원시설-근린생활시설)이며, 현황 근린생활시설로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설 설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 있음.

* 주변 상권 특성: 다산신도시는 신규 지식산업센터 공급이 꾸준히 이루어지고 있으나, IT, 제조업 등 다양한 업종의 수요도 함께 증가하고 있어 공실률은 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있음. GTX-D 노선 계획 등 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승이 기대됨. 다만, 남양주 지역 지식산업센터는 공급 과잉 우려가 있으며, 일부 단지의 공실률이 높게 나타나고 있다는 분석도 있음.

5. 생활정보

(blank line)

(blank line)

* 편의시설: 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됨.

* 교육시설: "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 현대테라타워DIMC 인근에는 대규모 산업단지나 유해시설이 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 밀집해 있음.

6. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

* 임대차 리스크: 현재 임차인 문 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 배당을 받지 못할 경우 명도 저항이 발생할 수 있음. 건물 전체의 임대 관계는 미상으로, 임대 현황 파악이 필요함.

* 권리관계 리스크: 등기부등본 상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 관련 리스크는 없는 것으로 판단됨.

* 법규 및 규제 리스크: 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 용도 변경에 제약이 있을 수 있음. 또한, 관리단 선거 절차상의 문제로 인한 잡음이 있었던 사례가 있어, 건물 운영 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 현대테라타워DIMC 내 지식산업센터/근린생활시설로, 2022년 신축된 건물임. 입지 및 교통 여건은 무난하며, 주변에 학교, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의성은 확보됨. 권리관계 상 인수되는 부담은 없으며, 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨. 다만, 다산신도시 내 지식산업센터 공급 과잉 우려 및 임대차 현황 파악의 중요성, 복합시설로서의 건물 관리 이슈 가능성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 신축 건물: 2022년 준공된 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 교통망 접근성: 경의중앙선 다산역까지 도보 약 15분 거리로, 향후 8호선 연장 등 교통망 개선 기대.

* 신도시 배후수요: 다산신도시 내 상업 및 업무 지구에 위치하며, 주변 공공기관 입주 등으로 인한 직장인 수요 기대.

* 개발 호재: 경기 북부 2차 테크노밸리 조성, GTX-B 노선 계획 등 지역 개발 호재 존재.

9. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

예상 입찰가는 감정가 323,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 예상 임대수익률, 공실률, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 임차인 보증금이 없어 이 부분은 고려하지 않아도 됩니다. 다만, 최근 남양주 지역 지식산업센터의 공급 과잉 및 높은 공실률에 대한 시장 분석 결과를 참고하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 구체적인 예상 입찰가는 심층적인 현장 조사와 최신 시장 동향 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.