나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71830 [1] 경기도 남양주시 평내동 661 평내호평역대명루첸포레스티움 110동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재""평내초등학교""북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 ""평내호평역"" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 30층 건물 내 11층 1101호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 2필 일단의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이 도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[평내동 661] = 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(평내지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(트라바움유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[평내동 662] = 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(평내지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(트라바움유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

대지권이 미등재된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

물건 비고

대지권 미등기. 최저매각가격에는 대지권 가액이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71830 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 661 평내호평역대명루첸포레스티움 110동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 484,000,000원

토지면적: 37,101.70㎡ (약 11,223.14평)

토지지분: 0㎡ (일괄 매각 대상)

건물면적 (전용면적): 59.81㎡ (약 18.10평)

건물지분 (집합건물 표제부 상 면적): 59.8129㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

특이사항: 대지권 미등기, 유동화 물건

주의사항: 대지권 미등기. 최저매각가격에는 대지권 가액이 포함됨.

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "평내초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 경의중앙선 "평내호평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* [평내동 661]: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내지구), 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(평내초등학교 등), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역.

* [평내동 662]: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내지구), 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(평내초등학교 등), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역.

혐오시설

주변에 평내초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어, 해당 지역 내 혐오시설 존재 가능성은 낮습니다. 정확한 내용은 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

국민은행 근저당권 (2020년 10월 5일 접수)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 3월 3일

* 배당신고일자: 2025년 8월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 최우선변제 대상이 아닌 금액은 인수되지 않습니다. 다만, 배당 신고일자를 고려하여 추가적인 배당 여부를 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계

0원

등기부채권 총액

549,600,000원

4. 상권분석

본 물건은 평내호평역 인근에 위치하여 역세권의 장점을 가지며, 주변에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

지역 내 상업 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 주민들의 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건축물 정보

* 건축 연도 (사용승인일): 2020년 6월 3일

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 30층 건물 중 11층 1101호

* 면적

* 전용면적: 59.81㎡ (약 18.10평)

* 공급면적 (집합건물 표제부 상 면적): 59.8129㎡ (약 18.10평)

단지 정보

* 단지명: 평내호평역대명루첸포레스티움

* 총 세대수: 1108세대

* 총 동수: 15동

* 주차대수: 1165대

내부 구성

아파트로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 비록 감정가에 대지권 가액이 포함되어 있고, 최저매각가격에 대지권 가액이 반영되어 있으나, 추후 대지권 확보를 위한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

높은 총 채권액

등기부등본 상 채권 총액이 549,600,000원으로, 감정가 484,000,000원보다 높습니다. 이는 채무가 많다는 것을 의미하며, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

향후 관리 이슈

건축 연도(2020년)가 비교적 최근이지만, 30층 고층 아파트 단지의 특성상 장기적인 유지보수 및 관리비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 평내호평역 역세권에 위치한 신축(2020년 사용승인) 아파트로, 편리한 교통 환경과 잘 갖추어진 생활 인프라를 자랑합니다.

주변 학군(평내초등학교 등) 및 편의 시설이 풍부하여 실거주 목적에 적합합니다.

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크인 '대지권 미등기' 상태는 반드시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 수준이 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 가치: 평내호평역을 중심으로 한 편리한 교통 및 생활 인프라.

신축 아파트: 비교적 낮은 건축 연도로 즉시 거주 또는 임대 용이.

우수한 학군 및 생활 편의시설: 주거 만족도 및 가치 상승 잠재력 보유.

시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 투자 매력 증대.

9. 예상 입찰가

시세 분석

최근 2026년 7월, 전용면적 약 59.8㎡대의 아파트가 50,000만원에서 50,200만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 484,000,000원으로, 현재 시장 시세보다 약 1,600만원에서 1,800만원 가량 낮게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가

'대지권 미등기'라는 리스크 요인을 고려하되, 최근 실거래가 수준과 감정가의 괴리를 감안하여, 예상 입찰가는 49,500만원으로 산정합니다.

이는 경매 당시의 경쟁 상황 및 기타 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.