나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63363 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 730-3 대림하이츠 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양특례시 일산서구 소재 ""고양예술고등학교"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량 출입 가능하고, 인근에 마을법스 정류장이 소재하여, 대중교통수단 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/지상4층의 다세대주택으로서,

외벽 : 적벽돌 등 마감

내벽 : -

바닥 : -

창호 : 알루미늄 삿시 이중창 등

이용상태

다세대주택으로 이중용임(내부구조도 참조).

설비내역

기본위생설비,난방설비, 도시가스설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택(다세대주택 27세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 10M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕이동 730-3 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 고양지원 2025타경63363 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 730-3 대림하이츠 102동 4층401호

건물명: 대림하이츠

동/호수: 102동 401호

용도: 다세대주택

감정평가액: 207,000,000원

토지 면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

토지 지분: 47㎡

건물 면적: 47.52㎡ (약 14.4평)

건물 지분: 47.52㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2016년

총 세대수: 27세대

총 주차 대수: 28대

2. 입지조건

* 주위 환경

경기도 고양특례시 일산서구 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 소규모 공장이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형상

토지는 부정형의 평지로, 현재 공동주택(다세대주택 27세대) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

건물 동측으로 폭 10M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리

국민건강보험공단의 압류 등기(2022-11-01)가 말소 기준 권리입니다.

* 임차인 현황

* 유영지: 보증금 210,000,000원, 차임 0원. 2021-12-22 전입, 2021-12-10 확정일자, 2024-03-08 배당신고.

비고: 임차권등기 (을3)이 말소 예정으로 기록되어 있습니다.

* 이현서: 보증금 0원, 차임 0원. 2025-01-20 전입.

비고: 대항력 없음.

* 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

신청 채권자인 주택도시보증공사가 제출한 2026년 6월 2일자 인수조건변경확약서(대항력 포기확약서)에 따라, 임차인 유영지는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 요약

등기부상 소유권 변동 및 권리 관계는 다음과 같습니다.

- 갑1: 소유권 보존 (2017-09-15)

- 갑2: 공유자 전원 지분 이전 (2018-04-30)

- 을3: 주택임차권 (유영지, 210,000,000원) (2024-03-08 접수, 말소 예정)

- 갑3: 소유권 이전 (2022-01-17)

- 갑4: 압류 (국민건강보험공단) (2022-11-01 접수, 말소 기준 권리)

- 갑5: 강제 경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원) (2025-06-11 접수, 말소 예정)

- 갑6: 압류 (고양시) (2025-08-06 접수, 말소 예정)

등기부 채권 총액: 210,000,000원

4. 상권분석

* 주위 상권

본 물건은 다세대 주택 및 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 "고양예술고등학교"가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2015-2016년식)의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 25일: 13,000만원 (덕이힐타운, 2015년식, 51.155㎡, 1층)

- 2026년 6월 8일: 16,500만원 (현대타운, 2016년식, 51㎡, 2층)

- 2026년 6월 13일: 11,000만원 (현대타운, 2016년식, 51㎡, 1층)

본건은 전용면적 47.52㎡, 4층에 해당하며, 최근 실거래가 범위는 11,000만원에서 16,500만원 사이로 파악됩니다. 본건의 감정가(20,700만원)는 이러한 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 4층이라는 점을 고려하면 13,000만원 ~ 16,500만원 범위의 상위권 시세를 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

"고양예술고등학교"가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 마을버스 정류장이 소재합니다.

* 주거 환경

다세대 주택이 밀집한 주거지대에 속하지만, 일부 소규모 공장이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 여부

임차인 유영지의 경우, '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)와 상호 간에 제출된 '대항력 포기확약서'에 따라 대항력 있는 임차인으로서의 권리를 포기한 것으로 판단됩니다. 따라서 임차 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 최종적인 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세

법원 감정가 20,700만원 대비 최근 실거래가(11,000만원~16,500만원)가 낮게 형성되어 있어, 고가 낙찰 시 시세차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경

주거지역 내 소규모 공장 혼재로 인한 소음, 먼지 등 환경적 요인이 생활의 질에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 대림하이츠 102동 401호 다세대주택입니다. 법원 감정가는 20,700만원이나, 주변 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준입니다. 권리분석 상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단되나, '대항력 포기 확약서' 제출 건에 대한 최종 확인이 중요합니다. 교통 및 생활 인프라는 보통 수준이나, 일부 공장 혼재 지역임을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 감소: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가 대비 실거래가 격차가 있어, 시장 가격에 맞춰 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 보수적인 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가(11,000만원 ~ 16,500만원)와 본건의 4층이라는 점, 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 감정가(20,700만원)는 시장 시세 대비 높은 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원 (1억 2천만원 ~ 1억 4천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.