나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63389 [1] 경기도 파주시 다율동 1035 운정신도시푸르지오파르세나 1401동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 ""다율중학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제23층 제2301호로서,
(사용승인일 : 2022.08.23.)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정3지구), 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2022-05-27), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-12-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63389 (1)

소재지: 경기도 파주시 다율동 1035 운정신도시푸르지오파르세나 1401동 23층 2301호

용도: 아파트

1.2. 가격 및 면적 정보

감정가: 607,000,000원

토지면적: 60.12㎡ (약 18.19평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

토지 지분면적: 60.117599999999996㎡

건물 지분면적: 84.982㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 건물 상세 정보

사용승인일: 2022년 08월 23일

건축물 명칭: 운정신도시 푸르지오 파르세나

총 층수: 25층 (본건 23층)

전유부분 호수: 2301호

1.4. 채권자 정보

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건이 양호합니다. 다율중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 단지 내외부 도로

단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결되어 있어 차량 이동이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역(파주운정3지구), 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 택지개발지구(파주운정3지구)에 해당합니다. 특히, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 속하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변시설

* 교육시설: 단지 인근에 다율초등학교, 다율중학교, 동패중학교, 동패고등학교, 산내초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 파주피에프브이주식회사 (2022.10.21.)

* 소유권 이전: 김현욱 (2022.11.23., 매매)

* 근저당: 신한은행 (2022.11.23., 628,100,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 유에이치제십일차유동화전문 (2025.06.13., 605,312,175원)

3.2. 말소기준권리

신한은행 근저당 (2022.11.23. 접수)

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 628,100,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 물건으로 판단됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 불분명하므로, 인수되는 임차인이 없더라도 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차에 주의가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임 등 계약 내용이 확인되지 않을 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있으니 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 파주 운정신도시는 대규모 택지개발지구로서, 신축 아파트 단지가 밀집하여 형성된 주거 중심의 지역입니다. 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 개발 및 확장되고 있어 배후 주거 수요가 풍부한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모

* 아파트명: 운정신도시 푸르지오 파르세나

* 동수: 20동

* 세대수: 1745세대

* 총 면적 (단지 전체): 165,727.48㎡

5.2. 주차 정보

* 총 주차대수: 2362대 (단지 내 전체)

5.3. 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.4. 주변 교육 시설

단지 인근에 다율초등학교, 다율중학교, 동패중학교, 동패고등학교, 산내초등학교 등이 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자 및 임차 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한 (군사시설 보호구역)

본건은 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여, 건축 및 토지 이용에 있어 향후 법적 제한 사항이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 사업 추진이나 재산권 행사 시 고려해야 할 중대한 요소입니다.

6.3. 채무 규모

총 채권액(628,100,000원)이 감정가(607,000,000원)를 초과하고 있어, 경매 진행 시 유찰될 가능성 또는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

운정신도시 푸르지오 파르세나 아파트 1401동 2301호는 2022년 사용승인된 신축급 아파트로, 파주시 신규 택지개발지구 내에 위치하여 주거 환경이 쾌적하고 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수합니다. 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 군사시설 보호구역에 포함되어 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있으며, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 주거 만족도가 높습니다.

* 우수한 생활 인프라: 대규모 신도시 내에 위치하여 교통, 교육, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 파주 운정신도시의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 607,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 약 60㎡ 기준으로 400,000,000원에서 415,000,000원 수준이며, 이를 바탕으로 환산 시 본건(전용면적 약 85㎡)의 시세는 약 560,000,000원에서 580,000,000원 범위로 추정됩니다.

채권 총액(628,100,000원)이 감정가(607,000,000원)를 초과하고, 법적 제한사항(군사시설 보호구역)이 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 580,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.