나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12729 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 425-3 루미에르 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며 본건
주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물,
학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 두 필지 일단으로 대체로 정방형의 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 계통상 중로 수준의 포장도로에, 남측으로 세로 수준의 포장도로에 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

-토지 기호1(쌍문동 425-3) :
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종
확인은 관할 교육청에 반드시 확인), 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

-토지 기호2(쌍문동 423-102) :
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인), 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인),대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사사항(평가전례 포함)
등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12729 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 425-3 루미에르 제4층 제404호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

건물 사용승인일: 2018년 12월 18일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 236,000,000원

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

토지지분: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 접면도로 등을 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존(2018.12.31), 소유권 이전(2019.09.19), 주택임차권(2023.09.14, 채권액 230,000,000원), 3번 한용일 지분 압류(2025.01.21)가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2025년 01월 21일자 강북구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최상설

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-04-02

* 배당신고일자: 2023-09-14

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 을구 1번 주택임차권(최상설)은 2023년 09월 14일 접수되었으며, 보증금 230,000,000원입니다. 등기사항 및 물건명세서 상 해당 임차권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함)

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 갑4(2025.01.21, 압류) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 최 (보증금 230,000,000원)의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 주요 인수 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 주거 밀집 지역으로서 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 복합성

본건은 공동주택(다세대주택) 외에 제1종근린생활시설 용도로도 사용 가능한 복합 건물로, 다양한 활용 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 은행, 마트, 병원 등 다양한 편의시설을 도보 또는 차량으로 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 백운초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하므로 관련 교육청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 (보증금 230,000,000원)의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 임차인의 배당 현황 및 실제 인수될 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 인수되는 권리로 명시되어 있어 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건축물대장 상 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 해당하나, 감정평가서 상 현장조사 시 폐문부재 상태로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사 등에 근거하였으므로, 실제 내부 상태는 경매 참여 시 재확인이 반드시 요망됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 확인

인근 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 백운초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축에 해당하며, 복합 용도 활용 가능성도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하여, 이 부분에 대한 정확한 인수액 산정 및 이에 따른 총 투자비용 고려가 필수적입니다. 임차인 관련 정보와 인수 보증금 합계 간의 불일치 가능성에 대해 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물 상태 및 도심 내 주거지로서의 안정적인 수요.

* 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 다세대주택 외 근린생활시설 용도 겸용 가능성.

* 임차인 인수 보증금 고려 시, 충분한 시세 차익 확보가 가능한 가격으로 입찰 시 높은 수익률 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수될 임차인의 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

감정가 (주변 시세 및 본건의 실질적 시장 가치로 추정): 236,000,000원

인수 예상 보증금 (최상설 임차인): 230,000,000원

예상 입찰가 = 감정가(시장 가치) - 인수 예상 보증금

예상 입찰가 = 236,000,000원 - 230,000,000원 = 6,000,000원

이는 인수될 임차인의 보증금 230,000,000원이 명확히 인수될 경우, 낙찰자가 추가로 지불해야 하는 금액이 6,000,000원이어야만 본전이 된다는 계산입니다. 실제 입찰가는 해당 보증금의 실제 인수액, 낙찰을 통한 시세차익 목표, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인의 배당 현황을 반드시 확인하고, 인수될 보증금 규모를 명확히 파악한 후 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.