나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12722 [1] 서울특별시 도봉구 창동 632-20 창동3차가현월디움 제102동 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 ""창2동주민센터""남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택,아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

632-20 : 도시지역 , 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
632-21 : 도시지역 , 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12722 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 632-20 창동3차가현월디움 제102동 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원 (25,000만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (갑8: 강제경매 권리자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

총 층수: 6층 (해당 층: 6층)

사용승인일: 2020년 07월 10일 (JSON 상 `useAprDay`)

건축면적: 108.23㎡

연면적: 432.83㎡

건폐율: 59.98%

용적률: 221.54%

옥외 주차대수: 5대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동, 창2동주민센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 09일에 접수된 중랑세무서장의 압류(과-티19444)입니다. 이후 의정부시 압류(2023-07-20), 의정부세무서장 압류(2025-02-14)가 있었으며, 최종적으로 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(2025타경12722)가 개시되었습니다.

등기부상 주택임차권(이세진, 250,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸될 권리입니다.

총 등기부채권액은 250,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인은 주택도시보증공사(이세진)이며, 보증금 250,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 04월 22일, 확정일자는 2022년 03월 21일입니다.

제공된 정보에 따르면, 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구가 있으나, 등기부상 임차권이 말소 예정이고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 세부적인 임대차 관계 및 HUG와의 구체적인 인수 조건은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 창동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 주택 밀집 지역입니다. 도봉구청 및 기타 행정기관과의 접근성이 있으며, 지역 상권은 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

4.2. 잠재력

창동역 일대는 신경제 중심지 조성 사업 등 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 및 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 주민센터, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 창동역(1호선, 4호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 교육: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 현장 조사 또는 지도 검색 결과, 해당 물건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

'대항력있는임차인' 언급과 달리, 임차인 현황 상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 명확한 확인 없이 입찰 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 분류되며, 지구단위계획 수립 가능 여부, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이는 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보

'공동담보' 물건이라는 점은 경매 진행 시 추가적인 채권 관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 250,000,000원으로, 채권 총액 및 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, '대항력있는임차인' 표기와 '대항력 없음' 간의 불일치, 'HUG 인수조건 변경' 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 창동 지역의 개발 호재를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 요지: 창동역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변에 상업시설, 행정기관 등이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 개발 호재: 창동 신경제 중심지 조성 사업 등 지역 개발로 인한 미래 가치 상승 기대가 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 인수 부담이 없는 것으로 보이며, 말소될 권리가 많아 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사를 통해 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔은 약 260,000,000원에서 280,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 250,000,000원과 시장 시세, 그리고 권리 분석상 예상되는 리스크(임차인 관련 불일치, 공동담보 등)를 종합적으로 고려하여 255,000,000원 ~ 265,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.