나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12731 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 133-23 청재 수아베 305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""서울망우초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역(양원역, 경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제305호로서,
외벽 : 석재붙임 및 노출콘크리트마감 등,
창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

오피스텔로 이용중인 것으로 집합건축물대장 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 정방형 토지로 공동주택(다세대), 근린생활시설, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6~7차선 포장도로, 서측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 건축선(건축과 별도문의).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12731 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 133-23 청재 수아베 305호

신주소: 서울특별시 중랑구 망우로 490 (망우동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제305호

건물 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 공동주택/근린생활시설/오피스텔 복합 용도)

건축년도: 2020년 7월 31일 사용승인

1.3. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 9.88㎡ (약 2.99평)

토지 지분: 9.88㎡ (약 2.99평)

건물 면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

건물 지분: 18.12㎡ (약 5.48평)

건물 구성: 3층 305호 (전용면적 기준)

총 건물 면적: 2448.52㎡

건폐율: 49.68%

용적률: 249.73%

주차: 기계식 18대 주차 가능

1.4. 매각 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 141,000,000원 (1억 4천 1백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '서울망우초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 경의중앙선 양원역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 양원역은 이 역부터 수색역까지 서울특별시 구간의 시작점이며, 주변에는 송곡고등학교, 송곡여자중학교 등 여러 학교가 밀집해 있어 통학 수요도 있는 지역입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로는 왕복 6~7차선 도로, 서측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 이용 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 등의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 압류(강서세무서장) 접수일자인 2023년 6월 20일이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 27일

확정일자: 2022년 9월 2일

배당신고일자: 2023년 12월 28일

대항력: 없음

비고: 본건 임차인인 한국토지주택공사는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 서울보증보험 주식회사는 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이러한 권리관계로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 등기사항 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 문제는 정리될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 복합성

건축물대장상 공동주택(다세대), 근린생활시설, 오피스텔로 복합 용도 사용 중입니다. 본건은 이 중 오피스텔로 이용 중입니다. 7층 건물이며, 총 16세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업·업무 환경

본건이 위치한 지역은 상업·업무용 건물과 근린생활시설이 분포하여 주거 기능과 상업 기능을 함께 갖춘 지역입니다. 서울망우초등학교 인근 지역으로, 통학 수요를 바탕으로 한 근린생활시설 이용도 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 서울망우초등학교, 신현중학교, 송곡여자중학교, 송곡여자고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 동서울농협하나로마트, GS더프레시 등 근린 편의시설 이용이 가능하며, 중랑캠핑숲, 중랑구립잔디운동장 등이 인근에 있어 여가 활동에도 용이합니다.

5.2. 건물 내 설비

개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (인수 여부 재확인)

임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없으며, 보증금 1억 4천 7백만원은 인수되지 않습니다. 서울보증보험의 확약서 제출로 임차권 말소에 동의하였기에, 임차인으로 인한 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 건축 및 토지 이용 제한

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증개축 등 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 특이사항 (SGI 인수조건 변경)

'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권' 등의 특이사항이 명시되어 있으나, 권리 분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. 서울보증보험 관련 내용은 위에 권리분석에서 상세히 설명된 바와 같이 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 오피스텔로, 경의중앙선 양원역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 양호합니다. 감정가는 1억 4천 1백만원이며, 면적은 전용 18.12㎡ (약 5.48평)입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고, 권리상 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양원역 역세권 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 전용 18.12㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합.

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 명도 및 인수에 대한 부담이 적음.

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4천 1백만원입니다. 최근 주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 1억 8천만원 이상으로 형성되어 있음을 확인하였습니다. (참고: 구체적인 실거래가 정보는 제한적이었으나, 최근 전세난으로 인한 임대료 상승 추세와 함께 비아파트 주거 상품에 대한 관심이 높아지고 있음을 감안할 때, 본건의 현 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.)

인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 본건은 감정가 이상, 시세 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로 감정가 대비 110%~120% 수준인 약 1억 5천 5백만원 ~ 1억 6천 9백만원 선에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.