나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51619 [1] 서울특별시 송파구 풍납동 260 현대리버빌아파트 302동 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 ""서울토성초등학교"" 남측에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(강동구청역) 등이
소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 지상19층 건물 내 제6층 제603호로서,
(사용승인일 : 1999.11.15.)

외벽 : 페인트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형 토지로서 공부상 ""아파트 건물 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 인접 포장도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 풍납동 260 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30), 역사문화환경보존지역(2021-08-26), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

(2) 풍납동 260-1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30), 역사문화환경보존지역(2021-08-26), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

(3) 풍납동 260-2, (4) 풍납동 260-3 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30), 역사문화환경보존지역(2021-08-26), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

(5) 풍납동 260-4 : 도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30), 역사문화환경보존지역(2021-08-26), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51619 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 풍납동 260 현대리버빌아파트 302동 603호

용도: 아파트

감정가: 8억 8,100만원

토지면적: 69.86㎡ (약 21.13평)

토지지분: 34.93㎡ (약 10.57평)

건물면적: 167.08㎡ (약 50.54평)

건물지분: 83.54㎡ (약 25.27평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 (1회에 한함)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 "서울토성초등학교" 남측에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역에 대한 외부 지도 및 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 단지에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.1. 2.교통

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(강동구청역) 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2018년 04월 06일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,578,116,244원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (이원정)

* 소유권이전 (서승원 외 1명)

* 소유권이전 (김신자)

* 하나은행 근저당 (400,400,000원) - 말소기준권리

* 주식회사에이스모기지론대부 근저당 (590,000,000원)

* 홍천세무서장 압류

* 송파구 압류

* 주식회사에이스모기지론대부 임의경매개시결정 (383,717,053원)

* 주식회사우리카드 가압류 (5,226,644원)

* 주식회사정컴시스템 가압류 (582,489,600원)

1.2. 2.임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 인수 대상이 없을 것으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 및 주택이 밀집된 전형적인 주거 지역에 속해 있습니다. 상업 시설은 주로 인근 지하철역(강동구청역)을 중심으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 서울토성초등학교가 인접하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 정보

건물명: 현대리버빌아파트

동/호: 302동 603호

구조: 철근콘크리트 벽식구조, 지상 19층 건물 내 6층

사용승인일: 1999년 11월 15일

외벽: 페인트 마감 등

창호: 새시창호 등

설비: 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등

1.4. 2.단지 정보

단지명: 풍납 현대리버빌1차

총 세대수: 557세대

총 동수: 7개동

최고층: 20층

주차대수: 총 633대 (실내자주식 540대, 실외자주식 93대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차충전기(지하): 73대

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건으로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 필수적이며 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있어, 낙찰이 취소될 가능성이 있습니다.

* 등기부상 전체 채무 총액이 15억 원을 초과하여, 경매 신청 채권 외 다수의 채권이 존재합니다.

* 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등이 혼재하며, 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.03.24.~2025.09.30.) 등 다수의 도시계획 규제가 적용됩니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어, 취득 후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 풍납동의 현대리버빌아파트 302동 603호에 대한 지분 경매 물건입니다. 아파트 자체의 입지, 교통, 단지 규모 등은 양호한 편이나, 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수권 행사 가능성은 중요한 위험 요소입니다. 또한 높은 채무 총액과 다양한 도시계획적 규제 사항들도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 송파구라는 우수한 입지 조건과 강남 접근성을 갖추고 있습니다.

* 지하철역과 초등학교가 인접해 있어 생활 편의성과 교육 환경이 좋습니다.

* 지분 매각 특성을 활용하여 공유자와의 협상을 통해 합리적인 가격으로 지분을 취득할 경우, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래가(1억 3천만원 ~ 1억 9천만원)는 본건의 감정가(8억 8,100만원) 및 아파트의 규모와 시세를 고려할 때, 해당 물건의 시세를 정확히 반영한다고 보기 어렵습니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가(지분): 8억 8,100만원

지분 매각의 특성, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 7억 4,800만원 ~ 7억 9,300만원

본 물건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 공유자와의 협상 및 소통이 매우 중요하며, 이에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.