나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51614 [1] 서울특별시 성동구 성수동1가 718 트리마제 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재‘서울경일초등학교’남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 '서울숲역' 이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상46층 건물 내 제12층 제1204호로서
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

실지조사일 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약22미터, 남동측으로 노폭 약8미터, 남서측 및 북서측으로 노폭 약15미터 아스팔트 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(성수1 특별계획구역) , 지구단위계획구역(성수전략정비구역(관련사항 문의 02-2286-6567)) , 공공공지(저촉) , 도로(2016-05-26)(접합) , 도로(2025-03-27)(접합) , 도로(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 성동광진교육지원청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 성동광진교육지원청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(관련사항 문의(국가철도공단 시설계획처 042-607-4307))<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51614 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동1가 718 트리마제 102동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 7,390,000,000원

토지면적: 67.73㎡

토지지분: 67.7303㎡

건물면적: 152.16㎡ (약 46.02평)

건물지분: 152.1556㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

건축물 정보:

총괄표제부: 대지면적 27,720.6㎡, 연면적 132,363.9559㎡, 아파트 688세대, 총 46층 (본건 102동 46층)

표제부: 102동, 철근콘크리트구조, 지상 46층

전유부: 102동 12층 1204호

아파트 기본 정보:

아파트명: 트리마제

사용승인일: 2017년 5월 29일

세대수: 688세대

총 층수: 47층 (본건 102동 46층)

주차 대수: 총 1,120대

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 ‘서울경일초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 ‘서울숲역’이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 22미터, 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15미터의 아스팔트 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017년 9월 25일 접수, 1,600,000,000원)

기타 권리:

* 하나은행 근저당 (2024년 5월 14일, 3,600,000,000원)

* 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당 (2024년 10월 7일, 780,000,000원)

* 주식회사비전스튜디오 가압류 (2025년 5월 7일, 2,558,673,000원)

* 문형우 가압류 (2025년 5월 9일, 219,766,996원)

* 설경구 가압류 (2025년 6월 9일, 1,458,000,000원)

* 문형우 강제경매 (2025년 6월 16일)

* 김재중 가압류 (2025년 7월 11일, 602,260,274원)

* 빌랑스 1명 가압류 (2025년 7월 11일, 564,731,936원)

* 빌랑스에이치엠지신기술조합제2호의공동업무집행 1명 가압류 (2025년 7월 14일, 564,731,936원)

* 하나은행 임의경매 (2025년 11월 6일)

* 역삼세무서장 압류 (2025년 12월 11일)

* 성동세무서장 압류 (2026년 1월 27일)

모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 11,948,164,142원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 1,850,000원

* 전입일자: 2025년 4월 25일

* 확정일자: 2025년 4월 25일

* 배당신고일자: 2025년 9월 1일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 최 는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 서울특별시 성동구 성수동1가에 위치하며, 주변은 신축 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

수요 분석: 서울숲과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 뛰어난 교통망을 통해 강남 및 도심 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 풍부합니다.

공급 분석: 트리마제는 성수동을 대표하는 고급 주상복합 아파트로, 지역 내 희소성과 높은 선호도를 가지고 있습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 고층 아파트로, 12층에 위치하여 조망권 확보 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

단지 개요: 트리마제는 2017년 5월 29일에 사용승인된 고급 주상복합 아파트로, 총 688세대로 구성되어 있습니다. 본건이 속한 102동은 지상 46층 규모입니다.

주요 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

교통 및 편의시설:

* 지하철 수인분당선 서울숲역, 인근 버스정류장을 통해 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 서울경일초등학교가 인근에 위치하며, 단지 주변으로 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 총 1,120대의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화물건: 일반 경매 물건보다 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(성수1 특별계획구역), 지구단위계획구역(성수전략정비구역)에 속해 있습니다.

* 공공공지, 도로 저촉 및 접합 사항이 있습니다.

* 교육환경보호구역(상대/절대보호구역)에 해당되므로, 성동광진교육지원청에 정확한 범위를 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 철도보호지구에 해당되어 관련 기관(국가철도공단) 문의가 필요합니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)에 포함됩니다.

채무 총액: 등기부채권 총액이 11,948,164,142원으로 높으나, 이는 대부분 말소 예정인 권리들입니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인(최 )이 있으나, 보증금 2억 원을 요구하는 상황으로, 명도 협의 시 제반 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (단, 법적으로는 인수 부담 없음)

기타 정보: 임대관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 현황 조사가 추가로 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 주거 지역 중 하나인 성수동에 위치한 초고가 아파트 ‘트리마제’의 12층 호실입니다.

뛰어난 입지 조건, 고급스러운 단지 환경, 편리한 교통 및 생활 인프라를 모두 갖춘 우량 물건입니다.

권리 관계상 복잡한 채권 채무 내역이 존재하나, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다수의 도시계획적 제한사항이 있으나, 이는 본 물건의 가치에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 서울숲 역세권, 한강 조망 가능성 (고층), 강남 접근성 우수.

프리미엄 브랜드: 트리마제는 성수동 내에서도 높은 인지도를 가진 고급 주거 브랜드로서 희소성과 가치를 지닙니다.

시세 상승 잠재력: 지속적인 개발 호재와 지역 가치 상승으로 향후 시세 상승이 기대됩니다.

안전한 권리관계: 말소되는 권리들로 구성되어 있어 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 매우 낮습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 제공된 매매 사례 중 84.8111㎡(약 25.6평)의 경우 2026년 4월 25일 520,000,000원(5.2억), 2026년 5월 19일 430,000,000원(4.3억)에 거래되었습니다.

* 본건은 152.16㎡(약 46.02평)으로, 이를 감안하여 환산 시 약 8.16억 ~ 9.35억 원 범위로 추정됩니다. (제공된 시세 정보 기반 환산)

* 다만, 본건의 감정가는 7,390,000,000원(73.9억)으로, 이는 상기 환산 시세와 큰 차이를 보이며, 실제 시장 가격은 추가 조사가 필요합니다.

주의사항: 제공된 매매 시세 데이터는 본건의 면적(152.16㎡)과 상이한 면적(84.8111㎡, 49.6683㎡)을 기준으로 하고 있어, 실제 가치와는 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 감정가액이 현재 시세와 큰 괴리가 있음을 인지해야 합니다.

예상 입찰가: 상기 시세 분석 및 낙찰 가능성을 고려할 때, 보수적으로 841,000,000원 (팔억 사천백만원) 수준을 예상합니다. 이는 제공된 시세 정보를 기반으로 환산한 값의 90% 수준입니다. (실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

10. 추가 확인 필요 사항

* 본건에 대한 상세 현장 조사를 통해 실제 점유 관계, 내부 상태, 누수, 결로 등 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 각종 제한 사항(교육환경보호구역, 철도보호지구 등)에 대한 정확한 내용을 관련 기관에 문의하여 확인하는 것이 중요합니다.

* 중복사건 및 유동화 물건의 특성상, 복잡한 권리 관계나 절차상의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 최근 매매 사례와 제공된 감정가의 큰 괴리에 대한 원인 파악 및 추가적인 시세 조사(국토부 실거래가, KB부동산, 호갱노노 등)가 필요합니다.

* 지도상 주변에 혐오시설이나 잠재적 리스크가 될 만한 시설이 있는지 확인해야 합니다. (현재까지 파악된 정보로는 해당 사항 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.