나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1142 [1] 서울특별시 은평구 구산동 26-1 삼창빌라 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장, 북동측 근거리에 ""구산역(6호
선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서,
외 벽 : 타일 및 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1142 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 26-1 삼창빌라 에이동 5층502호

토지면적: 25.49㎡ (약 7.71평)

건물면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장, 북동측 근거리에 "구산역(6호선)"이 소재하는 바, 정류장 및 역까지의 거리 등으로 보아 대중교통 이용은 보통인 편임.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 19일 접수된 김기옥 근저당권(을23)이 말소기준권리임.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보임. (을23, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18 등)

인수되는 권리:

1. 대항력 있는 주택임차권: 박지운 (보증금 220,000,000원, 전입 2022.08.10, 확정 2022.07.11). 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함. (물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 확인 필요)

2. 토지 관련 별도등기: 토지에 관하여 별도등기(가압류, 소유권이전청구권가등기, 다수의 근저당권 등)가 존재함. 이에 대한 정확한 인수 및 소멸 여부는 등기부등본을 통해 신중하게 검토해야 함. (제공된 정보만으로는 정확한 판단이 어려움)

임차인 현황:

* 임차인: 박지운

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-10

* 확정일자: 2022-07-11

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리(을23 근저당)보다 선순위이나, 보증금액이 크고 배당신고일자(2024-08-16)가 있어 배당받은 것으로 추정되나, 배당받지 못한 금액은 인수될 수 있음.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 근린생활시설과의 혼재로 상권의 활성도는 보통 수준임.

구산역(6호선)이 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 상업시설 이용 편의성이 양호함.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세:

* 2026년 5월, 24.74㎡ 다세대주택(리치빌) 8,800만원 거래.

* 2026년 5월, 37.02㎡ 다세대주택(금당빌라) 11,500만원 거래.

현 시세로 볼 때, 본건과 유사한 면적(44.28㎡)의 다세대주택은 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 구산중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 구산역(6호선) 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 편리.

* 기타: 인근 상가 및 역 주변 편의시설 이용 가능.

건물 구조 및 설비:

* 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층.

* 설비: 개별난방(도시가스), 승강기, 위생설비 등이 갖추어져 있음.

주변 시설 확인:

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. (현장 방문 시 재확인 필요)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 220,000,000원의 보증금 잔액 인수 위험이 존재함.

토지 별도등기: 토지 관련 별도등기의 내용 및 인수 여부에 따라 추가 부담 발생 가능성.

높은 감정가 대비 낮은 시세: 감정가(2.8억원)가 최근 유사 물건의 시세(약 1.2억~1.4억원)보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며, 첫 경매 시 낙찰이 어렵거나 낙찰 시에도 부담이 클 수 있음.

건축 연도: 2010년식 건물로, 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 교육시설 접근성은 보통 수준입니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 토지 관련 복잡한 권리관계입니다. 이는 낙찰자의 추가적인 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

더불어, 감정가(2.8억원)가 최근 유사 물건의 실거래가(약 1.2억~1.4억원)에 비해 매우 높아, 시세 반영이 제대로 되지 않았을 가능성이 큽니다. 이는 첫 경매에서 유찰될 가능성을 높이며, 향후 가격 하락을 기다리는 전략이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 높은 감정가: 감정가가 현 시세보다 높게 책정되어 있어, 유찰을 통한 가격 하락 후 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

권리관계 명확화 시: 토지 별도등기 및 임차인 보증금 인수 여부를 철저히 분석하여 위험 요소를 제거하거나 최소화한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. (다만, 현재로서는 위험 요소가 매우 큼)

9. 예상 입찰가

본 건의 건물면적(44.28㎡)을 고려할 때, 최근 거래된 37.02㎡ 면적의 빌라가 11,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 순수 시장가치는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가는 280,000,000원으로, 시장가치와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 첫 경매에서 유찰될 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 위험입니다. 만약 낙찰자가 이 보증금을 인수해야 한다면, 실제 총 매입 비용은 (입찰가 + 220,000,000원)이 됩니다.

예를 들어, 시장가치 최고가인 140,000,000원에 낙찰받더라도 총 매입 비용은 140,000,000원 + 220,000,000원 = 360,000,000원이 되어 감정가보다 훨씬 높아집니다.

따라서 현재 감정가 수준에서는 입찰을 권장하지 않으며, 여러 차례 유찰을 통해 가격이 하락하기를 기다리는 전략이 필요합니다.

만약 향후 가격이 크게 하락하여, 본 건의 순수 시장가치(예: 100,000,000원 ~ 130,000,000원) 수준까지 떨어진다면, 인수되는 보증금(220,000,000원) 및 토지 별도등기 위험까지 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건은 잠재적 인수 보증금 규모가 매우 커서, 향후 낙찰가 결정 시 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.