나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10341 [1] 서울특별시 양천구 신월동 195-31 우진파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
(사용승인일: 2019.08.20)
외벽: 몰탈위 인조석 붙임 마감 등
창호: 샤시 창호임.

이용상태

(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 가장형 토지로서, [다세대주택] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 세각(가)의 포장도로와 각각 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 공히): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10341 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 195-31 우진파크빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO (오대열로 추정)

1.2. 면적

토지면적: 23.39㎡ (약 7.08평)

토지지분: 23.38853446㎡ (약 7.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.1㎡ (약 8.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 196,000,000원

1.4. 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건명세서상 비고: 대항력 있는 임차인이 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1. 오대열 임차인 분석

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-28

확정일자: 2019-10-28

배당신고일자: 2023-12-07

대항력: 있음

특이사항: 주택임차권 등기(을1)가 있으며, 해당 채권자가 강제경매 신청인(갑7)입니다. 보증금액과 경매채권액이 일치하여 배당으로 변제될 가능성이 높으나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.1. 2. 현다영 임차인 분석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 2023-12-07

대항력: 있음

특이사항: 보증금은 없으나 대항력이 있어 거주가 가능합니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수 권리)

말소기준권리: 화성세무서장 압류 (갑3, 2021-12-09)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번: 주택임차권 (오대열, 2023-12-07 접수, 183,000,000원, 인수)

* 비고: 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건 소재지인 신월동은 주거 밀집 지역으로, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 제공된 최근 매매 정보는 면적이 본건과 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 2019년 8월 20일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택이며, 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

주변에 "신원초등학교"가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 노선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

오대열 임차인의 보증금 183,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 점을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 건 토지는 제1종일반주거지역이며, 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역, 수평표면구역, 진입표면구역에 해당하여 공항 관련 소음 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

6.3. 기타

현다영 임차인이 보증금 없이 대항력을 가지고 있어, 이 또한 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 오대열 임차인의 보증금 인수 가능성이 법적으로 명시되어 있어 권리분석에 매우 신중해야 합니다. 이는 잠재적 투자 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 등의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 권리관계가 복잡하므로, 철저한 권리분석을 통해 인수해야 할 채무가 없을 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,000,000원

최근 매매 정보(2026년 5월)를 고려할 때, 면적 차이가 커 직접적인 시세 판단에는 한계가 있습니다. 그러나 유사한 신축 다세대주택의 거래가를 참고하면, 본 건의 감정가는 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 오대열의 보증금 183,000,000원입니다. 오대열이 경매 신청인이자 채권자이므로, 입찰가가 보증금 이상으로 낙찰될 경우 해당 채권은 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 '인수' 표기 및 물건명세서상 인수 가능성 언급으로 인해, 최종 인수 여부는 법원의 배당 결과와 낙찰가의 결정에 따라 달라집니다.

안전한 투자를 위해서는 오대열 임차인의 보증금 183,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

* 최소 입찰 가능 금액은 법원에서 정하는 최저매각가격부터 시작할 것이며, 이는 감정가의 60~80% 수준이 될 수 있습니다.

* 안정적인 시세 반영 및 위험 요소 고려 시, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

단, 오대열 임차인의 보증금 183,000,000원을 매수인이 인수하게 되는 최악의 경우를 가정하면, 실제 부담 가능 금액은 더 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 법원 집행관실 등을 통해 배당 현황 및 인수 권리에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.