나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10418 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10418 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10418
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 영진팰리스, 제5층 제502호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10418 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 영진팰리스, 제5층 제502호 | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10418 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

* 건물 면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

1.2. 물건 현황 및 이용상태

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북서측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주변으로는 단독주택, 연립·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제502호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 샤시창호 마감입니다.

* 내부 이용: 다세대주택으로 이용 중이며, 구체적인 내부 구획은 내부구조도를 참조해야 합니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급·배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용: 북서하향 완경사지의 가장형 토지 2필지에 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 서측 및 북측으로 약 6미터 및 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 지구 등의 제한을 받고 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

2. 입지 조건

2.1. 교통 및 접근성

본 물건은 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역' 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 여건이 보통입니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

2.2. 주변 환경

서울신정초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 개발 호재

까치산역 일대는 지구중심지 개발 계획이 추진되고 있으며, 역세권 기능 강화 및 상업가로 환경 개선이 기대됩니다. 또한, 강서구 일대에는 마곡 MICE 복합단지 착공, 국회대로 지하화 및 상부 공원화 사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 주의 사항 및 특이사항

* 매각 조건에 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 해당 물건의 임차인 관련 권리 관계를 면밀히 파악해야 함을 시사합니다. 임차인의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 여부 등을 철저히 확인하고, 주택도시보증공사의 배당 여부 및 잔액에 대한 임차인의 청구권 포기 의사를 명확히 확인해야 합니다.

* 미상으로 기재된 기타 참고사항(임대관례 및 기타)은 추가적인 조사를 통해 파악할 필요가 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인근 까치산역 주변으로는 상업 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유동인구 및 상업시설

까치산역 인근은 더블 역세권의 이점을 바탕으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 골목시장이 위치하여 상권이 활성화된 편입니다. 향후 지구단위계획 변경을 통해 상업 기능이 더욱 강화될 것으로 기대됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

물건지 북서측 인근에 서울신정초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 신원초, 화원중, 양서중, 광영고, 광영여고, 덕원예술고, 명덕외고 등 다수의 교육 시설이 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

NC백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설 및 이대목동병원, 이대서울병원 등 의료 시설 이용이 가능합니다. 또한, 까치산, 까치산근린공원, 서서울호수공원, 서울식물원 등 녹지 공간도 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 생활에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 중요시설물보호지구에 포함되어 있어 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 권리 관계

가장 중요한 리스크는 임차인 관련 권리 분석입니다. '주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항으로 인해, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 해당 임차인의 계약 내용, 전입일, 확정일자, 보증금액수, 주택도시보증공사와의 관계 등을 철저히 조사하여 인수 부담을 파악해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 건축 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 고층 건축이 제한되며, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등에 포함되어 있어 건축 시 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재 영진팰리스 5층 502호 다세대주택은 까치산역 더블 역세권이라는 우수한 교통 환경과 다수의 개발 호재를 품고 있어 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 또한, 주변에 풍부한 생활 인프라가 갖추어져 있어 주거 편의성 또한 높습니다.

다만, '임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항은 명확한 권리 분석과 철저한 조사 없이는 큰 위험이 될 수 있으므로, 전문가의 도움을 받아 반드시 소유권 이전 시 발생할 수 있는 모든 법적, 경제적 위험을 사전에 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 더블 역세권 입지

지하철 2·5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권 입지로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 임대 수요 확보에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

까치산역 일대 지구중심지 개발 및 강서구 전반의 개발 호재는 지역의 미래 가치를 높여줄 중요한 요소입니다.

8.3. 양호한 생활 인프라

초등학교, 병원, 쇼핑 시설, 공원 등 생활 편의시설 및 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8.4. 현황 대비 합리적인 감정가

면밀한 권리 분석 후 잠재적 리스크를 해소할 수 있다면, 현재 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8.5. 다세대주택으로서의 활용

소형 면적의 다세대주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로의 활용 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계