나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10414 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오남중학교"" 서측 인근에 위치하고, 인근에 다세
대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주
위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층중 6층 603호로서,
외벽 : 벽돌 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)이며, 본건은 건물 최상층에 위치해
다락 소재합니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 358
제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역 등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
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물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10414 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

건물면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

단지 주변에는 오남중학교가 서측 인근에 위치해 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 다원리치타운 제105동 제6층 제603호 도시형생활주택으로서, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

권리관계 분석 결과, 매각으로 인해 말소되는 권리가 다수 존재합니다. 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단104519 (접수일자: 2023-07-24) 가압류입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 공유자 지분 이전, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

주요 권리 내역:

* 을3. 주택임차권 (서문지혜): 보증금 290,000,000원, 전입일자 2020-12-30, 확정일자 2020-12-18. 본 건은 대항력이 없습니다.

* 갑4. 가압류 (주택도시보증공사): 채권액 234,000,000원, 말소기준권리.

* 갑5. 강제경매 (주택도시보증공사): 채권액 290,000,000원.

특이사항 및 주의사항:

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 을구 1번 구분지상권 설정 등기(2020.09.28.)가 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 보증금: 임차인 서문지혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 구로구 오류동은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 주변 연립/다세대/빌라의 매매가는 다음과 같습니다.

* "J팰리스3차(A동)" (2012년식, 18.71㎡) 4층: 13,000만원 (2026년 3월)

* "한보빌라(가,나)" (1989년식, 36.44㎡) 3층: 19,000만원 (2026년 3월)

* "보네르캐슬" (2019년식, 46.41㎡) 6층: 28,500만원 (2026년 3월)

이 정보를 바탕으로 면적당 시세를 분석하면 다음과 같습니다.

* "J팰리스3차(A동)": 약 695만원/㎡

* "한보빌라(가,나)": 약 521만원/㎡

* "보네르캐슬": 약 614만원/㎡

본건의 건물면적은 24.36㎡입니다. 가장 유사한 연식과 층수의 "보네르캐슬"의 면적당 시세(약 614만원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 149,550,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건은 감정가가 297,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 기준 시장 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

외벽은 벽돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시입니다.

이용 상태는 도시형생활주택으로, 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건물 최상층에 위치하여 다락 공간이 소재하는 특징이 있습니다.

설비로는 기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 오남중학교, 오류초등학교 등이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지에 설정된 구분지상권입니다.

을구 1번 구분지상권 등기(2020.09.28.)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 해당 토지의 사용 및 처분에 있어 제한이 발생할 수 있으며, 그로 인한 불확실성이 존재합니다.

감정가가 최근 시세보다 현저히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

임대 관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 생활 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

하지만 토지에 대한 구분지상권 인수 의무와 현저히 높은 감정가 책정은 본건의 가장 큰 불안 요소입니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 신축급 건물임.

* 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 감정가 대비 시세 차익을 노릴 수 있는 가능성 (단, 리스크 반영 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물면적 24.36㎡ 기준으로 감정가는 297,000,000원입니다. 이는 약 12,192,000원/㎡에 해당하는 금액입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 건물은 약 521만원 ~ 695만원/㎡ 수준에서 거래되고 있으며, 가장 유사한 "보네르캐슬"의 면적당 시세(약 614만원/㎡)를 적용 시 본건의 시장 가치는 약 149,550,000원 수준으로 추정됩니다.

이와 같이 감정가가 시장 시세 대비 매우 높게 책정된 상황이며, 더불어 말소되지 않고 인수해야 하는 토지 구분지상권이라는 중대한 위험 요소를 고려해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담은 없으나(인수 보증금 0원), 토지 관련 권리 관계의 불확실성이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 가격대는 시장 시세를 반영하되, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.