나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10460 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제8층 제804호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10460 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제8층 제804호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10460
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 52-12 센트럴파크아파트, 제8층 제804호
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10460 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 52-12 센트럴파크아파트, 제8층 제804호 | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 251,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10460 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제8층 제804호

용도: 오피스텔

감정가: 314,000,000원

토지 면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.3331㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

건물 지분: 25.43㎡ (약 7.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.11.15.

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선(까치산역) 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 까치산역은 2호선과 5호선의 환승역으로 서울 중심지 이동이 용이합니다.

1.3. 물건 현황

1.3. 1. 건물 구조

본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 2층/지상 13층 건물 내 제8층 제804호입니다. 사용승인일은 2021년 11월 15일입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호 등입니다.

1.3. 2. 건물 이용 상태

공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 3. 설비 내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.

1.3. 4. 토지 이용 상태

3필지 일단의 세장형 평지의 토지로서, 공부상 "공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건물 부지"로 이용 중입니다.

1.3. 5. 인접 도로 상태

북측 및 서측으로 각각 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1. 매각 조건

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.4. 2. 특이사항 및 인수 조건

본 건은 HUG 인수조건 변경이 있습니다 [cite: Provided]. 특히, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다 [cite: Provided]. 이는 매수인에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 3. 임대 관계

현재 임대 관계 등은 미상으로 확인되었습니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1. 주변 상권 현황

건물 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 까치산역 주변은 전통 시장과 다양한 점포들이 발달하여 활기찬 상권을 형성하고 있습니다. 주거지역과 상업지역이 복합된 지역 특성을 보입니다.

1.5. 2. 잠재적 가치

까치산역이 2호선과 5호선의 환승역이라는 점에서 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 2021년 준공된 신축 건물로 비교적 현대적인 주거 및 상업 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1. 편의시설

까치산역과 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 식당, 마트 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 보입니다.

1.6. 2. 주거 환경

2021년 11월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다. 본 건물은 총 13층 규모이며, 오피스텔 전용면적은 25.43㎡입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 권리 관련 리스크

주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하나, 추후 발생 가능한 분쟁이나 해석의 여지가 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 2. 시장 및 기타 리스크

화곡동 지역의 오피스텔 시장 동향과 공급 물량을 고려해야 합니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 절차 또는 새로운 임대차 계약 체결 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1. 물건 장점

* 더블 역세권(2, 5호선 까치산역)에 위치하여 교통 및 접근성이 뛰어납니다.

* 2021년 준공된 신축 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

1.8. 2. 물건 단점

* 임대 관계가 미상으로, 명도 및 임대차 관련 추가적인 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 내용에 대한 추가적인 검토가 요구됩니다.

* 토지이용계획상 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 역세권 신축 오피스텔의 희소성

까치산역(2, 5호선) 도보 거리에 위치한 신축 오피스텔로서, 역세권 프리미엄과 신축 건물의 장점을 동시에 누릴 수 있습니다. 이는 꾸준한 임대 수요를 기대하게 하며, 장기적인 자산 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.9. 2. 권리관계 명확화를 통한 안정적 투자

임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰 후 소유권 확보 및 명도 과정에서의 불확실성을 줄여주어 안정적인 투자를 가능하게 합니다.

1.9. 3. 지역 개발 가능성

강서구 화곡동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 계획과 맞물려 향후 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계