나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경566 [1] 서울특별시 구로구 신도림동 276-32 골든애비뉴 제1동 제3층 제306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 지하철2호선 ""도림천역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 2호선 ""도림천역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제306호로서
(사용승인일: 2014.08.22)

외벽: 복합판넬, 외장석붙임 마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 지상/지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1 :
도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

토지 2 :
도시지역 , 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경566 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 신도림동 276-32 골든애비뉴 제1동 제3층 제306호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 110,000,000원이며, 토지 면적은 10.22㎡ (약 3.09평), 건물 면적은 17.77㎡ (약 5.38평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 신도림동에 위치하며, 지하철 2호선 "도림천역"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 도림천역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2014년 8월 22일에 사용 승인되었으며, 지하 2층, 지상 10층 건물 중 제1동 제3층 제306호에 해당합니다.

토지는 인접 필지와 합쳐져 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 10월 13일에 접수된 신한은행의 근저당권(을5, 94,800,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 성남세무서장의 압류(갑5), 현대카드의 가압류(갑6), 경기신용보증재단의 가압류(갑7), 국민건강보험공단의 압류(갑8), 신한은행의 임의경매 개시결정(갑9) 등이 포함됩니다.

전체 등기부 채권 총액은 151,099,571원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (지상권 등 인수 대상 권리 없음)

임차인 현황으로는 이재성 씨가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 330,000원에 2018년 9월 20일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

그러나 이 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

결론적으로, 본 건에 대한 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 서울 구로구 신도림동 일대는 지하철 2호선 도림천역을 중심으로 주거, 업무, 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

골든애비뉴 건물 자체는 업무시설(오피스텔)과 제1종근린생활시설(소매점)로 구성되어 있어, 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 판단됩니다.

최근 2026년 2월, 3월, 5월에 걸쳐 11,000만원에서 12,000만원 사이의 오피스텔 매매 사례가 존재하여, 지역 내에서의 거래 활성도를 엿볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통망으로는 지하철 2호선 도림천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

생활 편의시설의 경우, 주변 혼재 지역에 기본적인 상업 시설 및 주거 시설이 분포하고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

교육시설 관련하여 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 건축이나 특정 시설 설치에 관한 제한 사항으로 직접적인 생활 편의와는 무관할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔 외에 중소규모 공장이 혼재되어 있어, 해당 공장들로 인한 소음, 분진 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 이 부분은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치 제한 구역 등은 향후 건물 증축이나 개발 시 제한 요인으로 작용할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 이재성 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으므로, 명도 관련 절차 진행 시 해당 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 역세권 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되며 인수할 보증금 또한 없어 권리 관계가 매우 명확한 물건입니다.

2014년 건축된 건물로 연식이 오래되지 않았고, 최근 실거래 사례가 꾸준히 발생하고 있다는 점은 긍정적입니다.

다만, 주변 지역의 상업, 주거, 공장지대 혼재 특성과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2호선 도림천역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되며 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

2026년 들어 꾸준한 매매 사례가 발생하며 시장에서의 수요가 있음을 보여줍니다.

17. 77㎡ (약 5.38평)의 소형 면적으로 소액 투자자에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(17.77㎡)의 오피스텔은 2026년 2월 13일에 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 619만원에 해당합니다.

본 건의 감정평가액 또한 110,000,000원입니다.

모든 권리가 소멸되고 인수 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 반영한 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 경쟁 상황 및 시장 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.