나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10392 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 '푸른수목원' 북동측 인근에 위치한 다원리치타운 내에 위치하고 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 수목원, 성공회대학교 등이 위치함.

교통상황

본건소재 다세대주택단지는 북서측으로 오리로11길과 접하여 본건까지 차량진입 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며 근거리에 천왕역(지하철7호선)이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물 중 제2층 제202호로서(사용승인 2020.9.16.)
외벽: 벽돌타일 등 마감
창호: 샷시 등 마감

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용중임

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10392 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제2층 제202호

주소지(도로명): 서울특별시 구로구 오리로11길 99, 2층 202호 (오류동, 다원리치타운)

건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축연도: 2020년 9월 16일 사용승인

토지면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

건물면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

1.2. 감정가 및 매각 조건

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OO

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (별도 기재 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 '푸른수목원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 공원, 수목원, 성공회대학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

북서측으로 오리로11길과 접하여 차량 진입이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 위치하며, 지하철 7호선 천왕역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

북서측으로 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한만용 (한 )

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 9일

확정일자: 2020년 10월 15일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 6월 17일

대항력이 있는 임차인이 존재하며, 보증금 199,000,000원을 신고했습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 압류 (포천세무서장, 2022-02-04)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022-08-11)

* 압류 (서울특별시, 2023-04-18)

* 강제경매 (한만용, 2025-06-17)

말소기준 권리는 포천세무서장의 압류(2022-02-04)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소 기준 권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리가 있을 수 있습니다.

'물건명세서 참고사항'에 따르면, 대지권의 목적인 토지에 대한 구분지상권 설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준 권리보다 선순위인 권리는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인과 말소되지 않는 구분지상권이 인수되는 점은 중요하게 고려해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(199,000,000원)은 별도 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 연혁 및 거래 사례 (JSON 분석)

주변 다세대 주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* J팰리스3차(A동): 2012년식, 18.71㎡(약 5.66평) 거래가 13,000만원 (2026년 3월)

* 한보빌라(가,나): 1989년식, 36.44㎡(약 11.02평) 거래가 19,000만원 (2026년 3월)

* 보네르캐슬: 2019년식, 46.41㎡(약 14.04평) 거래가 28,500만원 (2026년 3월)

본건은 2020년 9월 사용승인된 다원리치타운으로, 비교적 신축에 속합니다.

4.2. 시세 동향

최근 주변 빌라 시세는 공급면적 기준 평당 약 1,700만원 ~ 2,300만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 226,000,000원이며, 건물 면적은 23.27㎡ (약 7.04평)이므로 평당 약 3,210만원으로, 주변 시세보다 다소 높게 형성되어 있습니다.

4.3. 주변 시세와의 비교

본 건과 유사한 면적(약 7평)의 최근 거래 사례가 JSON 데이터에는 직접적으로 포함되어 있지 않으나, 다른 지역의 빌라 거래 사례를 참고하면 평당 2,000만원 초반대의 시세도 있음을 알 수 있습니다.

본건의 감정가는 이를 상회하는 수준이며, 이는 신축 연식(2020년)이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 인수되는 구분지상권 등의 리스크를 고려하여 시세보다 낮은 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 개발 호재로는 오류시장이 주상복합으로 재개발될 예정이며, 모아주택 등 정비사업이 활발히 추진되고 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 6층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 벽돌 타일 등, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 난방, 위생, 급배수, 화재 탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육 시설

단지 인근에 푸른수목원이 있으며, 성공회대학교 등이 위치합니다.

주변 초등학교로는 서울오정초등학교, 오남중학교 등이 있으며, 유치원 및 학원 시설도 확인됩니다.

차량 진입이 용이하고 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 소각장, 주취해소센터 등) 존재 여부를 조사한 결과, 특정 혐오시설이 본건 바로 인근에 위치한다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발이나 도시 계획 과정에서 혐오시설의 잠재적 이전 가능성 등은 지속적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 리스크

본건에는 보증금 199,000,000원의 대항력 있는 임차인 한만용이 거주하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 임차인이 대항력을 갖추고 있으므로 낙찰자가 보증금 반환 채무를 인수하거나, 임차인과의 협상 및 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 본건 입찰 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

6.2. 구분지상권 인수 리스크

물건명세서상 토지에 대한 구분지상권이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 등 기타 공작물을 존립하기 위하여 토지의 사용을 내용으로 하는 물권으로, 토지 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다. 이는 건물의 가치 및 활용에 심각한 제약을 줄 수 있으므로, 해당 구분지상권의 구체적인 내용(설정 목적, 범위, 존속 기간 등)을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역의 경우, 관련 교육지원청에 정확한 구역 범위 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 도시형생활주택으로, 푸른수목원 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 7호선 천왕역 접근성이 양호하고 주변 편의시설 이용도 편리합니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 높은 점, 그리고 토지에 대한 구분지상권을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상 하자 및 제약 사항이 있다는 점은 매우 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리상의 문제점과 인수 부담을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2020년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 기대

* 푸른수목원 인근의 쾌적한 주거 환경

* 지하철 7호선 천왕역 이용 가능한 교통 편리성

* 오류동 일대 재개발 및 모아주택 사업 등 도시 재생 활성화 기대감

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 226,000,000원, 건물 면적 23.27㎡ (약 7.04평)입니다.

주변 시세는 평당 약 1,700만원 ~ 2,300만원 수준이나, 본건의 감정가는 평당 약 3,210만원으로 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 199,000,000원과 말소되지 않는 구분지상권의 인수입니다. 특히 구분지상권은 토지의 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 및 보증금 반환 관련 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

이러한 권리상의 중대한 하자 및 잠재적 인수 부담을 고려할 때, 감정가 대비 최소 30~40% 이상 할인된 가격으로 접근하는 것을 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 60% 수준인 약 1억 3,500만원 ~ 1억 6,000만원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성 및 범위, 그리고 구분지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 가치 하락 요인에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.