나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10450 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10450 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10450 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제5층 제501호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 244,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10450 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 권OO

채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '양서중학교' 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건은 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 권OO, 채무자 역시 권OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

가장 중요한 권리 관련 사항으로는 '임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 명도 관련 부담을 상당 부분 덜 수 있음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 신월동 지역은 다세대주택, 연립주택 등 공동주택 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 복합 상권의 특징을 보입니다. 인근에 학교(양서중학교)가 있어 학생들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 상점들이 주를 이루는 지역으로 파악됩니다. 검색 결과, 양천구 신월동은 주민 생활 편의를 위한 소매점, 식당, 학원 등이 발달한 주거 밀집 지역으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

단지 주변으로 양서중학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에도 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다. 생활 편의시설 또한 지역 내 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 감정평가 시점에 '소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했다'는 점입니다. 따라서 실제 물건의 내부 상태, 하자 여부 등은 경매 진행 시 반드시 현장 재확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 '도시관리계획 입안 중'이며 '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동성이 존재할 수 있습니다. 이러한 계획의 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다. '가축사육제한구역', '수평표면구역', '진입표면구역', '대공방어협조구역' 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하나, 이는 일반적인 도시 지역에서 흔히 볼 수 있는 규제입니다.

검색 결과, 인근에 쓰레기 소각장 등 대표적인 혐오시설은 발견되지 않았으나, '양천자원회수시설'이 위치하고 있어 환경 관련 민감성에 대한 부분은 간접적으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편이며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 명확한 편이라는 장점이 있습니다. 하지만 내부 상태 미확인이라는 큰 리스크를 안고 있으므로, 철저한 현장 조사를 통한 물건 가치 재평가가 필수적입니다. '도시관리계획 입안 중'이라는 점은 향후 개발 가능성을 내포하지만, 구체적인 계획 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

소유자 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 명도 및 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 투자의 안정성을 높이는 요소입니다. 더불어 '도시관리계획 입안 중'인 지역으로서, 향후 지역 정비 사업이나 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 양서중학교 인근의 주거 지역으로서 안정적인 수요층을 확보할 수 있다는 점도 긍정적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계