나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10464 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10464 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제802호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10464
• 주소: 서울특별시 강서구 공항대로81길 32, 루미온 제101동 제8층 제802호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10464 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로81길 32, 루미온 제101동 제8층 제802호 | 감정가: 378,000,000원 | 최저가: 302,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10464 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10464 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제802호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 378,000,000원

* 토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

* 토지지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 01월 11일 (준신축급)

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 제8층 제802호

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: (정보 없음)

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태: 오피스텔로 이용중 (상세이용내역은 내부구조도 참조)

* 설비내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 화재탐지, 소화전, 승강기, 기계식주차장 설비 등

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형 평지, 오피스텔 건부지로 이용중

* 인접 도로상태: 서측 약 6m 도로에 접함

1.3. 입지조건

* 최고의 입지: 지하철 9호선 "염창역" 북측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건이 매우 우수합니다.

* 주변 환경: 본건은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 염창역 주변은 지역 활성화 및 개발 사업이 진행되는 지역으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 접근성: 염창역까지 도보로 접근이 용이하며, 단지 서측으로 약 6m 도로에 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

1.4. 권리분석

* 특이사항: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이 있는 매각 건입니다.

* 주의사항: 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 권리가 정리되어 매수인이 소유권을 안전하게 이전받을 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 정보:

* 임차보증금: 389,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 05월 28일

* 임차권자: 조윤찬

* 건물 연식: 2022년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건물 노후로 인한 하자 발생 가능성이 낮습니다.

1.5. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 소재한 염창동 일대는 지하철 9호선 염창역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다. 역 주변으로 근린생활시설 및 다양한 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 상권 특징: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 또한, 지역 개발 사업 등으로 인해 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 경쟁 현황: 인근에 다수의 오피스텔이 공급되어 있으나, 본건은 비교적 신축 건물에 해당하여 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 염창역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 편의점, 마트, 병원, 카페 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있어 주거 생활에 편리합니다.

* 주거 환경: 주택지대이면서도 오피스텔이 밀집하여 있어 비교적 쾌적하고 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 소재지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 큰 문제는 없으나, 명도 관련 절차 진행 시 발생할 수 있는 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경 내용이 구체적으로 확인되지 않은 경우, 관련 내용을 정확히 파악하고 진행해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동의 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 지역 개발 가능성도 높아 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 권리 관계가 명확한 편이며, HUG 인수조건 변경 내용을 면밀히 확인한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 초역세권 입지 : 지하철 9호선 염창역 도보 접근 가능한 위치로 출퇴근이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔 : 2022년 준공된 건물로 내부 상태가 양호하며, 공실 리스크가 낮습니다.

* 안정적인 임대 수요 : 역세권 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 향후 가치 상승 기대 : 염창역 일대의 도시 개발 및 재정비 사업 등은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 : 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 권리 인수 부담이 적습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계