나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10413 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제102동 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10413 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제102동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10413 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제102동 제5층 제501호 | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 301,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10413 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10413 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제102동 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 301,000,000원

토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물면적: 27.40㎡ (약 8.29평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양서중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 무난한 편입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제102동 제5층 제501호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 등으로 구성되어 있습니다.

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 해당 건물이 건축되어 이용 중에 있습니다.

남동측으로는 폭 약 10M, 북동측으로는 폭 약 4M의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 오OO입니다.

주요 권리사항으로는 채권자인 주OOOOOOO의 경매 신청이 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 임차인이 매수인에게 어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 조건 하에 매각이 진행된다는 의미입니다.

따라서 매수인 입장에서는 임차인과 관련된 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 해당 조건의 이행 여부 및 주택도시보증공사(HUG)와의 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 등기부등본 및 관련 공문 등을 통해 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

물건지 인근은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 형성되어 있습니다.

양서중학교가 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, 단지형 다세대주택 밀집 지역 특성상 주거용 부동산에 대한 지속적인 수요가 예상됩니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택으로, 1인 가구나 소규모 가구에게 적합한 주거 공간입니다.

양서중학교가 가까워 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

임차인 대항력 포기 조건의 명확성: 비록 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. HUG와의 관련 조항을 상세히 확인해야 합니다.

토지이용계획의 제한 사항: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)이지만, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 진입표면구역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정(2024.09.10~2029.09.09)되어 있으며, 특히 지목이 '도로'로 한정되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

도시관리계획 입안 중: 해당 지역의 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 계획의 변경에 따른 영향 가능성을 주시해야 합니다.

김포공항 인근: 공항 관련 구역으로 지정된 것은 김포공항 인근에 위치함을 의미하며, 이는 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 양천구 신월동에 위치한 본 건은 양서중학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 감정가는 3억 1백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

특히 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 분석 시 가장 중요한 부분으로, 이 조건이 잘 이행된다면 매수인의 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상 공항 관련 구역, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역(도로 지목 한정) 등에 해당하며, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 개발 및 이용에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 안정적인 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 관계 명확화 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건이 매각의 핵심으로, 조건 이행 시 권리 인수 리스크를 최소화할 수 있습니다.

소규모 재개발 가능성: '소규모주택정비 관리지역'에 해당하며, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 정비 및 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 내포합니다.

합리적인 감정가: 현재 시장 상황 및 물건의 특징을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 투자가치를 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계